При резком росте цен на продажу жилья может последовать налоговый законопроект

В последние годы это был рынок продавца домов, особенно в условиях пандемии. Но большая прибыль для домовладельцев в некоторых случаях может означать большой налоговый счет.

На протяжении десятилетий большинство американцев были ограждены от уплаты налогов на прирост капитала при продаже своих домов, если их прибыль не превышала определенных пределов. Но резкий рост стоимости жилья означает, что все больше домовладельцев могут получить налогооблагаемую прибыль при продаже, особенно если они владели домом в течение длительного времени, говорят бухгалтеры.

Придется ли вам платить налог с продажи вашего основного дома, зависит от нескольких факторов, включая ваше право на "исключение" прироста капитала - сумму, которую вы можете вычесть из налогооблагаемой прибыли при продаже. В соответствии с действующим налоговым законодательством, сумма исключения зависит от вашего статуса налогоплательщика: $500 000 для супружеской пары, подающей совместную декларацию, и $250 000 для одинокого налогоплательщика.

Но превысить эти суммы, которые не менялись с момента их установления в 1997 году, становится все проще. По данным Национальной ассоциации риэлторов, типичная цена продажи ранее принадлежавшего им односемейного дома за последнее десятилетие выросла более чем в два раза и составила в прошлом году 353 600 долларов. В результате, по словам Эвана Лиддиара, сертифицированного бухгалтера и директора по федеральной налоговой политике ассоциации, ассоциация видит растущий потенциал для налогов на прирост капитала.

Это может заставить некоторых домовладельцев неохотно продавать недвижимость, что еще больше сократит и без того ограниченное предложение недвижимости, сказал г-н Лиддиард. По его словам, пока что свидетельства носят эпизодический характер.

По словам Грега Уайта, бухгалтера из Сиэтла, беспокойство особенно остро ощущается на рынках с высокими ценами на побережье. "Если вы находитесь в Сан-Франциско, Сиэтле, Нью-Йорке или Бостоне, - говорит он, - то легко превысить лимит в 500 000 долларов".

Чтобы получить право на исключение, вы должны владеть домом и проживать в нем в качестве основного жилья (Налоговая служба также называет его "основным местом жительства") в течение как минимум двух из пяти лет до закрытия сделки. Для целей налогообложения у вас может быть только один основной дом. Обычно это адрес, где вы проводите большую часть времени и который указан в таких документах, как ваша налоговая декларация, регистрационная карточка избирателя и водительские права. (Некоторые нью-йоркские бухгалтеры используют тест, который шутливо называют "плюшевым мишкой": Если дом находится там, где вы держите ночью своего плюшевого мишку, значит, это ваш основной дом).

Эти два года не обязательно должны быть последовательными; вы можете иметь другой основной дом в течение части пятилетнего периода.

Вот пример: Допустим, вы купили дом 10 лет назад за $300 000 и продали его за $600 000 в 2021 году, получив прибыль в размере $300 000. Если вы состоите в браке, вы, скорее всего, не должны будете платить налог на прирост капитала, так как прибыль составляет менее $500 000. Однако если вы не состоите в браке, вы можете заплатить налог - но только с 50 000 долларов, которые превышают лимит в 250 000 долларов.

Однако есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы уменьшить сумму прибыли, подлежащую налогообложению.

Во-первых, вы можете вычесть расходы, связанные с продажей дома, например, комиссионные риэлторам, плату за передачу и оценку.

Вы также можете увеличить свою "базу" - долларовую сумму, на которой основывается прибыль, - добавив к цене покупки стоимость любых улучшений, сделанных в доме за годы его эксплуатации. Улучшения должны быть проектами, которые увеличивают стоимость дома и продлевают срок его службы. По словам Майкла Дюранта, старшего бухгалтера компании Prager Metis на Манхэттене, замена труб в вашем доме может быть квалифицирована, а замена душевой лейки - нет.

Если вы пристроили комнату, переделали кухню или заменили крышу, все эти расходы могут быть добавлены к вашей базе, что поможет уменьшить вашу прибыль и связанный с ней налог, говорит Изабель Барроу, директор по финансовому планированию в Edelman Financial Engines, фирме по финансовому планированию и управлению состоянием.

Г-жа Барроу советует домовладельцам вести электронную таблицу с указанием даты и стоимости любых улучшений. Домовладельцы должны сохранять квитанции, счета-фактуры и проектные планы, чтобы обосновать увеличение стоимости недвижимости.

Вот как это может работать, продолжая рассматривать гипотетического продавца-одиночку, превысившего лимит в 250 000 долларов на 50 000 долларов. Допустим, вы заплатили 6 процентов комиссионных риелтору ($36 000). Вычтите эту сумму из продажной цены, уменьшив ее до $564 000. Возможно, вы потратили $15 000 на модернизацию ванной комнаты; вы бы добавили эту сумму к цене, которую вы заплатили за дом, увеличив свою базу до $315 000. Прибыль составит $249 000 ($564 000 минус $315 000), что меньше, чем исключение для одинокого налогоплательщика, поэтому вы не должны платить налог.

По словам Мелани Лауридсен, старшего менеджера по пропаганде и связям с I.R.S. Американского института дипломированных общественных бухгалтеров, большинство людей, проживающих в доме в течение длительного периода, сделали значительные улучшения, будь то строительство бассейна, установка жалюзи или генератора. Улучшения засчитываются, сказала она, "даже если вы заплатили за них давно".

Если вы не можете претендовать на полное исключение, есть исключения, которые могут дать вам право хотя бы на часть исключения. Допустим, вы купили дом, но вынуждены продать его в течение двух лет из-за переезда на новое место работы, болезни или инвалидности, или другого непредвиденного события, вынуждающего вас переехать. Вы можете претендовать на частичное исключение. I.R.S. предоставляет рабочую таблицу, но лучше всего обратиться за советом к профессионалу, чтобы убедиться, что вы все правильно поняли, сказала г-жа Барроу.

Существует также ограничение на то, как часто вы можете использовать исключение: только один раз в два года.

Если в итоге вы получите налогооблагаемую прибыль, размер налога зависит от вашей федеральной ставки и от того, как долго вы владели недвижимостью. Долгосрочные ставки налога на прирост капитала, которые применяются к активам, хранящимся не менее года, обычно ниже. Краткосрочный прирост облагается налогом по ставке обычного подоходного налога. (В некоторых штатах могут также взиматься собственные налоги на прирост капитала).

А если вы владеете вторым домом для отдыха на выходные? По словам г-жи Лауридсен, исключение из налога на прирост капитала может применяться в зависимости от того, как вы используете недвижимость. Она привела пример пары, которая жила в Вашингтоне, округ Колумбия, и имела дом на выходные за городом. Жена вышла на пенсию и переехала в дом на выходные, который пара объявила своим основным домом. (Муж оставался в городском доме в течение рабочей недели и присоединялся к жене в их новом "основном" доме по выходным). Когда муж вышел на пенсию, они продали свой городской дом и получили право на исключение прироста капитала, поскольку он был их основным домом в течение как минимум двух лет до продажи. Затем, два года спустя, они продали свой "новый" основной дом (бывший дом на выходные) и снова воспользовались правом на исключение.

"Ключевым моментом является время, то, как вы используете дом", - сказала г-жа Лауридсен. "Это не сработало бы, если бы они продали оба дома одновременно".

Иногда, однако, налог может быть неизбежен. "Эта тема неоднократно обсуждалась в прошлом году и будет обсуждаться в дальнейшем, поскольку цены на жилье в Калифорнии продолжают стремительно расти", - сказал Джон П. Шульц, дипломированный бухгалтер в Онтарио, штат Калифорния.

"Учитывая обеспокоенность по поводу роста цен на жилье и инфляции в целом", - говорится в недавнем докладе Исследовательской службы Конгресса США, - "политики, возможно, пожелают пересмотреть" лимиты в $250 000 и $500 000.

Если бы суммы исключений были увеличены с учетом изменения "средней цены на жилье" с 1998 по 2021 год, говорится в докладе, то сейчас они составили бы $650 000 для одиноких домовладельцев и $1,3 млн для семейных пар.