Станет ли недвижимость снова нормальной?

Когда менеджер Дрю Мена в третий раз предложил ему переехать в Остин, штат Техас, он и его жена Амена Сенгал начали серьезно рассматривать этот вариант. Каждый раз до этого, в 2017 и 2018 годах, они раздумывали, но останавливались на твердом "нет": Дрю и Амена прожили в Нью-Йорке более 10 лет, и им это нравилось. У них был двухквартирный таунхаус в бруклинском районе Бедфорд-Стуйвесант, и они считали, что им повезло, что у них есть двор и такие дружные соседи, которые соревнуются, кто почистит тротуары друг другу после снегопада.

Но сейчас был август 2020 года, и пандемия изменила их расчеты. Когда город закрылся, их дочери Иди было 7 месяцев; Дрю и Амена совместно воспитывали детей, работая полный рабочий день, один за кухонным островом, другой за столом для завтрака. В мае они сбежали в коттедж семьи Дрю в Нью-Гэмпшире, и постепенно их привязанность к городу начала ослабевать. Когда поступило предложение о переезде от работодателя Дрю, компании по управлению активами, они начали просматривать объявления в Интернете, и им показалось, что в Остине можно получить гораздо больше места. Они, конечно, сэкономили бы на всем остальном, например, на бензине и продуктах. Наступил конец света, сказали они себе. Почему бы, черт возьми, нет?

Амена, которая родилась и выросла в Хьюстоне и училась в Техасском университете в Остине, позвонила своим родителям, чтобы узнать их мнение. Они были в таком восторге от мысли о ее возвращении, что предложили ей подумать о покупке, и предложили помочь с первоначальным взносом. Они могли бы разделить дом как инвестиционную собственность, если бы Дрю и Амена переехали. Амена подсчитала цифры и быстро поняла правду об Америке: Благодаря постоянным низким процентным ставкам и налоговой политике, благоприятствующей богатым, вы почти всегда можете получить больше пространства с помощью ипотеки, чем при той же сумме за аренду.

Поэтому она с рвением бросилась на поиски. Она составила схему проезда до нового офиса Дрю в центре города; нашла дюжину дошкольных учреждений, которые ей понравились, и просмотрела по видео более половины из них. В своем воображении она нарисовала обратную букву "С" вокруг центра Остина, отсекая центр города и дорогую западную часть. Их максимальный бюджет составлял $550 000, максимум $575 000. Они искали готовый к проживанию дом, площадью около 1500 квадратных футов, с тремя-четырьмя спальнями, двумя ванными и сараем или офисом для Амены на заднем дворе - она планировала сохранить свою работу в Нью-Йорке в сфере образовательной политики и работать удаленно.

Она связалась с Джоном Гилкристом, близким другом из колледжа, который теперь работал агентом по недвижимости, и в январе он начал проводить с ней до четырех туров в день по FaceTime. На заднем плане она видела других намеренных покупателей, замаскированных, но часто наступающих друг на друга. Она чувствовала качество, но масштаб было сложнее определить. "Сколько это шагов?" спрашивала Амена у Гилкриста. "Вы можете засунуть руку в эту раковину? Она выглядит крошечной".

В тот день, когда они с Дрю должны были лететь в Остин на поиски дома, в начале февраля, Нью-Йорк засыпало снегом, рейсы отменяли, и они решили перенести свой. Чувствуя себя в затруднительном положении, Амена начала участвовать в торгах. На продажу было выставлено два дома в Джонстон Террас, на Эммитт Ран, в том же квартале, где жила лучшая школьная подруга Амены. Оба были двухэтажными и площадью 1 700 квадратных футов. Один, выставленный на продажу за 437 700 долларов, представлял собой букет бежевых оттенков - бежевая внутренняя и внешняя краска, бежевые ковры, бежевый линолеум и бежевые дубовые шкафы. Другой, выставленный на продажу на $50 000 дороже, переделывался владельцем и его друзьями: современная серая краска, белые шкафы, темное дерево, роскошные виниловые доски. "Мы все подкрашиваем губы, пытаясь продать наши дома", - сказал мне владелец.

Амена сделала ставку на бежевый цвет, думая, что на вырученные деньги она сможет переделать свой дом. Контракт был заключен за 45 800 долларов сверх запрашиваемой цены, что на 43 500 долларов больше ее предложения. Через несколько дней Амена сделала ставку на другой дом, который она так хотела увидеть во время их поездки, - черно-белое ранчо в Южном Остине, выставленное на продажу за 460 000 долларов. По настоянию Гилкриста, который сказал ей, насколько напряженным был рынок, она сделала более агрессивную ставку, предложив $495 000, и была огорчена, когда потеряла и этот дом.

Для Амены и Дрю их одиссея по покупке дома в Остине только начиналась - многомесячное испытание, которое должно было научить их многому о жестоких реалиях американского рынка жилья, на котором цены на жилье по всей стране выросли на поразительные 24,8 процента с марта 2020 года. И этот первый урок, что вполне уместно, продемонстрировал лишь один из многих способов того, что старые, размеренные правила покупки жилья больше не действуют - что жестокая конкуренция, которая когда-то определяла лишь несколько американских рынков (Сан-Франциско, Нью-Йорк, Лос-Анджелес), теперь стала стандартом по всей стране, поскольку медианная цена на жилье в малых и средних мегаполисах выросла на головокружительную величину: Бойсе, штат Айдахо, 46 процентов; Феникс, 36 процентов; Остин, 35 процентов; Солт-Лейк-Сити, 33 процента; Сакраменто, 28 процентов.

Выставив на торги два объекта недвижимости, которые она никогда не посещала, в городе, расположенном почти за 2 000 миль, Амена присоединилась к 63 процентам покупателей жилья в Северной Америке в 2020 году, которые сделали хотя бы одно предложение по дому, в который они никогда не ступали. Дома были одной из немногих вещей, которые не поддавались онлайн-покупкам: Мы смотрели онлайн, но не покупали. Пандемия изменила ситуацию. В результате рынок стал развиваться гораздо быстрее.

Амена и Дрю в конечном итоге узнали о недвижимости времен Ковида не только то, что необходимо увеличить свой бюджет и снизить ожидания. Дело было еще и в том, что весь образ мышления, необходимый для покупки дома - самой важной покупки, которую большинство американцев когда-либо сделают, - претерпел фундаментальные изменения - возможно, долгосрочные, учитывая реалии спроса и предложения. По оценкам Freddie Mac, в конце 2020 года в США не хватало 3,8 миллиона единиц жилья для удовлетворения потребностей страны. В сочетании с наплывом на рынок жилья миллениалов - в прошлом году на них пришлось более половины всех выданных ипотечных кредитов - и ненасытным аппетитом инвесторов, которые сегодня расхватывают почти каждый шестой проданный в Америке дом, четко вырисовываются контуры нового, молниеносного и постоянно отчаянного рынка жилья.

"Это так безответственно", - сетует Амена, обсуждая те первые, удаленные ставки, которые они сделали, и Дрю ей вторит: "На нормальном рынке вы бы никогда так не поступили". Под "нормальным" Дрю имел в виду время, когда покупатель дома мог лично осмотреть дом, обдумать его, вернуться второй раз с родителями или друзьями и затем сделать предложение, имея время на осмотр и оценку. Но есть основания опасаться, что американский рынок недвижимости, пройдя через пандемический дурдом, может уже никогда не вернуться к такому нормальному состоянию.

Несколько остинских агентов по недвижимости рассказали мне одну и ту же историю о том, как "переключился" рынок во время Ковида: продажа дома на Эфраим-роуд в пригороде Бруши-Крик в Новый год 2021 года. Дом был "ухоженным", сказал мне агент покупателя, но "ничего необычного": двухэтажный, кирпичный, с большим арочным окном - такой дом мог бы принадлежать одному из подручных Тони в техасском спин-оффе "Сопрано". Он был выставлен на продажу 30 декабря 2020 года за 370 000 долларов, и казалось, что прошли считанные минуты, пока покупатели и агенты не начали выстраиваться в очередь под проливным дождем, чтобы осмотреть дом по очереди, и этот процесс занял несколько часов. Агенты посылали друг другу скриншоты Google Maps, отмечая красные пробки вокруг дома. К 11 часам утра в день Нового года на дом поступило 96 предложений, а победная цена составила 541 000 долларов США, что на 46 процентов выше запрашиваемой цены. "Как только вы думаете, что много знаете о недвижимости, вы понимаете, что не знаете ничего", - сказал мне агент, продающий дом. "Рынок меняется и продолжает меняться".

Остинская недвижимость была горячей на протяжении многих лет. За последнее десятилетие каждый день в этот район переезжало в среднем более 100 человек. Но 2020 год разрушил дамбы. В июле компания Tesla объявила, что построит в Остине автозавод. Facebook и Apple тем временем расширяли свои кампусы. Всех их привлекала низкая стоимость жизни в Техасе и благоприятная для бизнеса налоговая и регуляторная среда.

В декабре гигант по созданию баз данных Oracle заявил, что переносит свою штаб-квартиру из Калифорнии в Остин. В том же месяце медианная цена продажи домов в столичном регионе Остин выросла на 23,7% по сравнению с прошлым годом. "До пандемии вы могли увидеть очередь из 20 человек, стоящую у ресторана в центре города", - сказал мне в то время Альберт Саенс, работающий агентом по недвижимости с 2003 года. "Сейчас вы едете в центр города, и там ничего не происходит. Но в пригороде вы видите очереди из 20 человек, ожидающих, чтобы посмотреть дом".

В последний раз такой стремительный рост цен на жилье в США наблюдался в 2005 году, а в 2008 году рынок, как это ни печально, скорректировался. Но сегодня реальность в основе своей иная. Тогда гейзер субстандартных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой выплеснулся наружу, когда заемщики объявили дефолт. (По данным Bloomberg News, 60 процентов ипотечных кредитов в годы "пузыря" были с регулируемой ставкой; сейчас таких кредитов менее 0,1 процента). Нынешний бум лучше сравнить с рекой, питаемой потоками, которые уже давно видны на горизонте: высокий спрос, низкое предложение и дисфункциональная экономика, в которой зарплаты стагнируют, а ограничительное зонирование и плохая государственная политика превратили жилье в искусственно дефицитный товар. Исторически низкие процентные ставки по 30-летним фиксированным ипотечным кредитам, которые в течение последнего года колебались между 2,68 и 3,08, сужают русло реки и ускоряют течение.

После десятилетия слишком малого развития, пандемия сделала низкие запасы еще меньше. Строительство остановилось. Продавцы, боясь пригласить вирус в свои дома или не желая переезжать в нестабильные времена, не размещали объявления, и инвентаризация сократилась почти на треть с февраля 2020 года по февраль 2021 года, упав до самого низкого уровня по отношению к спросу с тех пор, как Национальная ассоциация риэлторов начала вести учет почти 40 лет назад. В январе 2021 года, когда продажа дома на Эфраим Роуд сломала всем мозги, в Остине было выставлено на продажу всего 311 домов; в обычный месяц это число составляло бы 5 000. По оценкам, в 2020 году по всей стране было построено 65 000 стартовых домов, что составляет менее одной пятой от того количества, которое ежегодно строилось в конце 1970-х - начале 1980-х годов. Типичный дом, выставленный на продажу на сайте Zillow, был доступен в среднем 14 дней в декабре 2020 года по сравнению с 33 днями годом ранее. Сейчас этот показатель равен девяти.

В то время как пандемия сделала бедных беднее, богатые стали богаче. Домовладельцы, которые и так в 40 раз богаче арендаторов, с большей вероятностью сохранят работу, получат прибыль от фондового рынка и будут иметь достаточно сбережений, чтобы воспользоваться низкими процентными ставками.

Кроме того, свою роль сыграли инвесторы и спекулянты. Крупные корпоративные арендодатели и арендодатели с Уолл-стрит, такие как Invitation Homes, American Homes 4 Rent, BlackRock и Blackstone, являются, пожалуй, самыми токсичными игроками, повышая арендную плату на отдельных рынках, которые они насыщают, лоббируя снижение корпоративных налогов и борясь с защитой арендаторов. Но большинство инвестиционных покупателей - это небольшие компании и частные лица: домовладельцы, работающие по принципу "мама и папа", технологические работники, желающие диверсифицировать свои портфели, учителя, которые дополняют свои мизерные зарплаты, сдавая жилье на Airbnb. Легкость, с которой они могут получить доступ к кредитам, напрягает рынок и приводит к росту цен. Этот эффект, вероятно, усиливается, когда инвесторы нацеливаются на дома в городах, менее дорогих, чем те, в которых они живут, будь то китайские инвесторы в Калифорнии или калифорнийские инвесторы в Техасе.

Возможно, самым важным фактором, определяющим новый рынок жилья, является демографическая неизбежность. Миллениалы - 72 миллиона американцев, родившихся между 1981 и 1996 годами, включая Амену и Дрю, - вступают в пору расцвета и с запозданием выходят на рынок. Отчасти это стало возможным благодаря недавнему росту заработной платы после многих лет стагнации. Несмотря на это, миллениалы, многие из которых достигли совершеннолетия во время Великой рецессии, вероятно, никогда не смогут наверстать все те упущенные доходы, которые они получили в ранней взрослой жизни. Будучи самым многочисленным из ныне живущих поколений, они контролируют всего 4 процента собственного капитала в сфере недвижимости Америки; в 1990 году, когда бэби-бумеры были в сопоставимом возрасте, они уже контролировали треть. Более того, в связи с финансиализацией жилищного строительства, миллениалы нуждаются в больших сбережениях или берут на себя больший долг, чтобы купить дом, чем предыдущие поколения. В итоге, миллениалы, покупающие свой первый дом сегодня, скорее всего, потратят гораздо больше в реальном выражении, чем бумеры, купившие свой первый дом в 80-х годах.

Учитывая эти недостатки, они вынуждены подходить к делу по-другому, и это тоже меняет рынок недвижимости. На рынке жилья, изобилующем спекулянтами, единственный способ для миллениалов прорваться на рынок и составить конкуренцию - это самим вести себя как спекулянты.

В 2012 году Стефани Дугласс встретила новую соседку из Восточного Остина в своей обычной манере - с банкой ореховых конфет. Женщина, открывшая дверь, напомнила Дугласс ее саму: симпатичная, непринужденная и светловолосая. Вот только пока Дугласс преподавала в четвертом классе и спускала половину своего заработка на аренду жилья, эта женщина, всего на несколько лет старше, купила свой дом и накапливала капитал. Будучи учителем математики, Дуглас умела считать.

Вскоре после этого Дугласс, которой было 24 года и у которой был долг по студенческому кредиту в размере 35 000 долларов, выставила на торги девять домов в Восточном Остине, а затем выиграла один дом, расположенный так далеко на востоке, что он оказался почти за пределами города: 180 000 долларов с 5-процентным первоначальным взносом. Друзья считали ее сумасшедшей, пустившей корни в столь юном возрасте, но она сама отремонтировала дом; чтобы покрыть половину ипотеки, она сдала вторую спальню подруге, с которой училась в школе в Хьюстоне. Когда Дугласс съехалась со своим парнем, она сдавала весь дом, а когда отношения закончились, в 2016 году, она сказала своей маме, что не хочет тратить деньги на аренду, пока ее квартиранты не уедут. Они решили купить бунгало вместе и нашли дом с потолками из попкорна и ужасными деревянными панелями, который согласился бы на 5-процентный первоначальный взнос. Июль и август они провели на одном матрасе на полу, а ремонт делали сами.

Дугласс любила своих четвероклассников, но не так, как она любила свои дома. В конце лета она боялась возвращаться в школу, боялась просыпаться в 6 утра, чтобы работать с 7 утра до 5 вечера. "Переделка этого дома была первым случаем, когда я была чем-то увлечена", - сказала мне Дугласс. Она была отличницей, но в колледже промучилась в поисках цели. С недвижимостью "я поняла, как взять свою жизнь под контроль, и это было безумно интересно. Я подумала: "Это круто, и все должны знать, что есть другой путь".

В том же году она получила лицензию риэлтора и подрабатывала продавцом, вскоре зарабатывая более 100 000 долларов в год на комиссионных. Ее близкие друзья, которые раньше считали ее сумасшедшей, теперь увидели в ней своего финансового гуру. Они начали идти по ее стопам - разумеется, используя ее как своего агента по недвижимости. Шесть из них теперь владеют домами в полутора милях от нее в Восточном Остине; четверо из этих друзей, все в возрасте до 35 лет, владеют как минимум двумя домами. "Мы бы не смогли остаться в городе, если бы не купили", - сказала мне Дугласс. Она вложила средства в 13 объектов недвижимости в окрестностях Остина, часто добавляя дополнительные единицы. Ее мать, Мешель Смит, курирует 10 из них как Airbnbs. (Смит уволилась с преподавательской работы, чтобы основать компанию по управлению Airbnb, которая имеет 51 объявление). Пассивный чистый денежный поток Дугласс составляет $14 000 в месяц, а ее чистая стоимость превышает $3 млн.

В 2017 году у Дугласс было, по ее словам, "лучшее первое свидание в жизни" с Кристиной Модарес, лицензиатом по недвижимости и инвестором, которая написала Дугласс в Instagram после того, как проследила за ее постами о ремонте дома. Они проговорили семь часов и в течение следующих нескольких месяцев решили основать агентство, ориентированное на клиентов, которых они уже обслуживали, - клиентов, к которым большинство агентов в Остине не хотят прикасаться: покупателей, впервые приобретающих жилье стоимостью до $200 000 или $300 000. Дуглас бросила преподавание, и в июне 2019 года они открыли свое агентство Open House Austin, устроив вечеринку в своем офисе - некогда заброшенной коммерческой недвижимости в Ист-Сайде, которую они (разумеется) купили и отремонтировали сами. В 2020 году Дуглас и Модарес начали предлагать "Домашнюю школу" - самоуправляемый шестинедельный курс ("Удивительно простой путь к покупке своего первого дома с умом инвестора - даже если вы ничего не знаете о недвижимости"), который быстро раскупался. В условиях экономических потрясений 2020 года компания "Открытый дом" продала 101 дом представителям миллениалов и получила миллион долларов чистой прибыли.

Недавно, в среду вечером, Дугласс и Модарес вошли в видеочат, чтобы ответить на вопросы своего третьего класса Домашней школы - группы из 30 студентов со всей страны, почти полностью состоящей из миллениалов и младше. Это была первая встреча, на которой необходимо было провести ледокол. "Какую первую вещь вы хотите купить в свой новый дом? спросила Кристина Модарес. "Или первый ремонт", - добавил Дуглас.

"Я живу в районе Вашингтона, округ Колумбия, в пригороде, в Мэриленде, в настоящее время в доме моего детства", - ответила молодая женщина. "Надеюсь, временно, но потом у нас была пандемия, и я как бы застряла здесь. Я уже давно хочу купить дом, хочу остаться в своем районе и просто найти дом и двор. Первое, что я хочу завести, это собаку".

Другая женщина рассказала, что она и ее муж живут в Сан-Франциско, но родом из Форт-Уэрта; они раздумывали, где купить квартиру - в районе залива или в Техасе, рядом с большинством своих друзей и родственников. "Мы живем в супер, супер маленькой квартире в Сан-Франциско, поэтому я представляю, что нам придется покупать много мебели".

Другой участник, местный житель, сказал: "Я всегда мечтал построить небольшой "кошачий домик" для своей кошки, чтобы она могла спокойно выходить на улицу в любое время".

Большинство студентов нашли Open House через сарафанное радио или социальные сети, и они записались на занятия (979 долларов для домовладельцев, 1697 долларов для инвесторов), потому что их пугал рынок. У "Открытого дома" более 8 600 подписчиков в Instagram и 41 800 в TikTok. В одном из постов на TikTok с 1,1 млн просмотров Модарес разыгрывает ситуацию "Твои родители покупают дом VS ты покупаешь дом":

    Мама [Модарес в очках 80-х годов и сером блейзере]: Ну, тебе определенно придется отложить 20 процентов на первоначальный взнос.

    ДОЧЬ [Модарес в черной майке]: Я так не думаю. Я поговорила с кредитором, и они сказали, что вообще-то я могу внести 3 процента.

    МАТЬ: Мы с твоим отцом живем там уже 30 лет. Это большое обязательство.

    Да, ничего себе, так что на самом деле я собираюсь жить здесь два, максимум три года, а потом, возможно, буду сдавать его на Airbnb.

    МАТЬ: А ты не думаешь, что тебе нужно выйти замуж до того, как ты купишь свой первый дом?

    Дочь: Нет, я сама получила предварительное одобрение. Вообще-то я собираюсь взломать дом, и все мои выплаты по ипотеке будет покрывать кто-то другой.

    МАТЬ: [озадаченно смотрит на фразу "хаус хак"].

    ДОЧЬ: [показывает наклейку с надписью: "Дома раньше супругов"]

Шутки в сторону, эта сценка отражает истину: большая часть сообщений Open House подталкивает покупателей к тому, чтобы они не думали о традиционном пути домовладения, построенном на долгосрочных инвестициях в один дом. Вместо этого они призывают покупателей, впервые приобретающих жилье, начать как можно раньше с того, что они могут себе позволить, как правило, с небольших или отдаленных домов, выбранных в первую очередь из-за их инвестиционного потенциала. Open House советует покупателям использовать кредит, чтобы использовать все, что у них есть, чтобы сделать ставку на рост стоимости и быстро переместиться во все лучшие и лучшие дома в разных бюджетных категориях.

Взлом дома, денежный поток, пассивный доход, финансовая независимость: Это модные слова, но они не являются новыми понятиями. Это естественная кульминация того, как за последние 50 лет жилье превратилось в средство инвестирования, и это признание экономики, которую унаследовали молодые поколения.

Когда Амена и Дрю наконец-то добрались до Остина в четверг, 11 февраля, они привезли с собой "Снежный маггедон": снег, снегопад, низкие температуры и перебои с электричеством по всему штату, которые стали одной из самых дорогостоящих катастроф в истории Техаса. "Мы думали: Мы суровые жители Нью-Йорка. Никто другой не хочет ездить по такому льду, но мы сделаем это как конкурентное преимущество", - сказал мне Дрю. Гилкрист запланировал более 20 показов, и в те первые выходные, когда штат замерз, они посмотрели все, что смогли, включая модные новые дома и дом Эммита Ран, который переделывали его владелец и его друзья. Вживую все было еще страннее. Дрю сказал, что основание одного трюмо они построили из брусков "два на четыре". "А потом просто прикрепили к нему раковину. Она даже не была отшлифована".

Но к воскресенью большая часть города лишилась электричества, в том числе и друзья, у которых они остановились. Они переехали к друзьям в другой дом, где электричество пропало через час. Все спали в темноте, а на следующий день перебрались в дом третьего друга. На кухне шел ремонт, и они мыли посуду в ванне, но там была плита и тепло.

Одним из последних домов, которые Амена и Дрю смогли посетить, был пудрово-голубой кондоминиум на улице, заполненной одинаковыми домами. В нем сохранялось электричество, потому что он находился в одной сети с крупной больницей. Когда они ехали по указанному адресу, в голове Амены звучала песня Мальвины Рейнольдс "Маленькие коробочки": "Маленькие коробки на склоне холма, / Маленькие коробки из тики-таки, / Маленькие коробки на склоне холма, / Маленькие коробки все те же". "Это было так: "О, Боже, они все одинаковые! Но он был полностью готов, имел задний двор, все пространство и комнаты, которые мы хотели, чердак наверху, где у меня был кабинет, спальня для гостей, комната для ребенка и хозяйская", - рассказала мне Амена.

С наступлением ночи Амена сделала три предложения по телефону: на пудрово-голубую маленькую коробку; на дом 2005 года, который казался слишком южным, но находился напротив хорошей школы Монтессори; и на квартиру в Восточном Остине 2006 года с бетонными полами, которая напомнила Дрю квартиру-лофт в Гринпойнте, которую они когда-то снимали в здании бывшей карандашной фабрики. Амена сказала мне, что делать три покупки сразу "было очень опрометчиво". Но они были не единственными, кто подал одновременные предложения - табу в "нормальное" время. Самое высокое предложение по первому дому, черно-белое ранчо в Южном Остине, было отклонено в течение часа после оформления, потому что покупатели узнали, что они также были самыми высокими претендентами на другой дом, который понравился им больше. Люди просто начали сходить с ума: "Я предложу все, что потребуется", - сказала мне агент по продаже Эшли Таллис. "Мы извлекли несколько важных уроков о том, что такое раскаяние покупателя". В результате отказа покупатели потеряли свою комиссию за опцион в размере 3 000 долларов (до 2020 года типичная комиссия за опцион составляла 500 долларов или меньше). Но такова цена игры на этом рынке.

В ходе одновременных торгов Амена и Дрю ни разу не превысили запрашиваемую цену более чем на 8 процентов, и они вернулись в Нью-Йорк, проиграв все три сделки. Амена начала паниковать. Второй дом на Эммитт Ран, который они рассматривали, с самодельным трюмо, вспыхнул во время осмотра, в результате чего пострадал инспектор. Покупатели отказались от покупки, дом был снят с продажи и вновь выставлен на продажу месяц спустя почти на 50 000 долларов дороже. Трудно представить себе лучшую метафору для их поисков: Недвижимость Остина буквально горела. (Дом был продан по цене выше листинга, после того как снова поступило несколько предложений).

К концу февраля Амена и Дрю поняли, что если их бюджет составляет $550 000, то им придется рассматривать дома, выставленные на продажу за $400 000. Недвижимость "под ключ" - готовая к въезду - в центре Остина была недоступна. На мгновение они решили поискать дома, требующие капитального ремонта. Но все, что стоило меньше $300 000, неизбежно расхватывал инвестор, плативший наличными. Неистовые покупатели отменяли сроки проверки и условия оценки, то есть брали на себя обязательство купить дом, даже если их кредитор не покроет полную стоимость. И рынок двигался так быстро, что это стало реальным риском: Цены за месяц до этого - как правило, самые последние данные, доступные оценщикам, - уже устарели, и покупателям приходилось в спешке наверстывать упущенное до 100 000 долларов. Другие покупатели предлагали абсурдно большую плату за опцион (скажем, $10 000), которую они не могли вернуть, если расторгали контракт.

Амена начала участвовать в торгах на любой дом, который казался приемлемым, щелк-щелк-щелк по DocuSign в 11 часов вечера, измученная, прямо перед тем, как заснуть. Дома сливались друг с другом. Бунгало 1949 года, полностью отремонтированное, в Восточном Остине. Несколько других домов в стиле ранчо 1950-х годов в Виндзорском парке. Амена предлагала от 40 000 до 95 000 долларов. Приземистый желтый дом 1977 года выделялся своим расположением на Дюваль-стрит, откуда рукой подать до кофеен и винтажных магазинов в Норт-Луп. Но больше всего воображение Амены захватил дом 1955 года на Вестмур-стрит, кирпичный и деревянный, выкрашенный в фиолетовый, зеленый и синий цвета, как детский сад. "Это был беспорядочный дом - нам пришлось бы все переделывать, - но он был огромным и прекрасным с точки зрения его потенциала", - сказала мне Амена. Он был выставлен на продажу по цене 375 000 долларов, а она предложила 400 000 долларов, так как ей нужно было оставить деньги на ремонт. В своем любовном письме продавцу она написала: "Возможно, кто-то предложит вам все наличные, но, пожалуйста, не соглашайтесь". Амена и Дрю не могли отказаться от Остина. Дрю подписал контракт, и они сдали свою нью-йоркскую квартиру.

"Опять плохие новости, друзья", - написал Гилкрист. "Нас обошли Дюваль и Вестмур. Вестмур с извинениями признал, насколько жесток рынок, а Дюваль сказал, что они получили 28 предложений". Вестмур получил 27.

"На этом рынке не до веселья", - сказал мне агент по продаже Westmoor. Люди думают, что риэлторы делают деньги из рук вон плохо, но это значит, что 26 риэлторов не смогли прокормить свои семьи".

"У моей клиентки было большое сердце, и она была привязана к объекту сентиментально, но менее рискованными предложениями для нее были наличные и отсутствие непредвиденных обстоятельств", - продолжает агент по продаже. "Это было ее гнездовое яйцо". Она выбрала предложение за наличные от покупателя, который планировал снести ее дом и построить заново".

К этому моменту Амена и Дрю участвовали в десятом неудачном предложении. "Это как танцевальный марафон, - сказал мне Дрю. "Побеждает тот, кто остался последним".

Часто тот, кто оставался в живых, был самой ненавистной фигурой на рынке недвижимости Остина - калифорнийским инвестором. Например, победителем торгов на Эфраим Роуд стал Майкл Галли, агент по недвижимости из Силиконовой долины. "Вот интересная правда", - сказал он мне. "Я никогда не был в Остине". Он осмотрел дом на Эфраим-роуд по FaceTime.

В 2019 году Галли решил, что хочет диверсифицировать свою деятельность, поэтому он восемь месяцев изучал города в Интернете и все время возвращался к Остину. Там был высокий рост числа рабочих мест и приток венчурного капитала - те самые вещи, которые сделали недвижимость в районе залива такой прибыльной. Галли купил большую карту Остина и повесил ее на стену, изучая ее по вечерам с бокалом красного вина в руке. Он наклеивал на карту интересующие его точки: Apple, Samsung, Tesla, новые транспортные линии. Он считал, что понимает, чего хотят технологические работники: просторные дома, отвечающие требованиям фэн-шуй и васту, со спальней на первом этаже, чтобы разместить иностранных родителей, приезжающих надолго. И самое главное - хорошие школьные округа. Он решил приобрести 10 домов в 12 минутах езды от Apple. За 1 миллион долларов он стал бы владельцем активов на 5 миллионов долларов, которые он сдавал бы в аренду за максимальную плату и которые, по его мнению, удвоятся в цене через пять лет и еще раз удвоятся через 12 лет.

Затем был 35-летний технический работник из Лонг-Бич, Калифорния, который купил дом в Раунд-Роке за 300 000 долларов в октябре прошлого года. К январю 2021 года он стоил примерно 400 000 долларов; в феврале он купил еще два дома. Его выигрышные предложения были двумя из десятков, которые его агент по недвижимости, бывший торговец акциями, который сейчас работает в основном с индивидуальными инвесторами, сделал незаметно, и все они были как минимум на 40 000 долларов выше запрашиваемой цены. "Я часть проблемы", - признался мне покупатель, хотя он не был стереотипным спекулянтом: Несмотря на шестизначный доход, он ездит на Honda Civic 2005 года и, когда я с ним разговаривал, снимал комнату за 900 долларов в месяц, предпочитая экономить и инвестировать. (Пострадавший от окончания школы во время Великой рецессии, он присоединился к движению "Финансовая независимость, уходи на пенсию раньше", популярному на Reddit). Он восхищался тем, как FaceTime, DocuSign и электронные переводы делают все без проблем, но поскольку деньги в недвижимости теперь могут перемещаться так легко, это означает, что то, что ему нравилось в инвестировании в недвижимость в первую очередь - его стабильность и относительная медлительность - больше не соответствует действительности. "Мы довели инвестиции в недвижимость до такой степени, что это почти то же самое, что бросать деньги на фондовый рынок", - сказал он мне.

Некоторые агенты по недвижимости в Остине позиционируют себя так, чтобы извлечь выгоду из всех этих иногородних денег. В душный 95-градусный день в конце июня Мэтт Холм поднял створчатую дверь своей Tesla Model X, чтобы я мог запрыгнуть на заднее сиденье за его клиентом Джоном, человеком, который работал в сфере финансирования коммерческой недвижимости в Санта-Монике. (Джон попросил не называть его фамилию, потому что он не поделился своими планами по переезду с друзьями и семьей). Во время пандемии Джон, родом из Мэдисона, штат Вирджиния, начал переосмысливать то, что удерживало его в Калифорнии. "Я начал испытывать некоторую тревогу по поводу долгосрочного пребывания в Лос-Анджелесе, учитывая политический климат, налоговый климат, проблему бездомных", - сказал он мне.

Джон ездил в Остин три раза за столько месяцев и уже начал разбираться в рынке "resi". Он искал дом, где он мог бы объявить себя резидентом, чтобы воспользоваться отсутствием подоходного налога в Техасе, но он также хотел жить в другом месте половину года, поэтому он искал место, которое можно было бы легко сдавать в аренду и зарабатывать на этом деньги. И он хотел получить гарантированный доход. "Ведь все - это инвестиции, верно?" - сказал он мне. Его друг, только что переехавший в Остин, познакомил его с Хольмом, чьи грязно-русые волосы были собраны в гладкий хвост. Он основал Клуб владельцев Tesla в Остине в 2013 году и с гордостью называл себя "риэлтором Tesla" в городе. Когда Джон зашел посмотреть на краткосрочную аренду, Мэтт сказал мне, что Джон хотел бы потратить от 500 000 до 700 000 долларов, "но к тому времени, когда он закончит, он потратит от 1,3 до 1,5".

"Строится девять миллионов квадратных футов офисов", - сказал Холм, когда мы ехали по центру города, где краны и стеклянные небоскребы сверкали над желто-известняковыми и красно-гранитными зданиями. (Торговая палата Остина назвала более низкую, но все равно шокирующую цифру - 6,2 миллиона квадратных футов). "И все это строится, но еще не занято. Так что эти рабочие места появятся. Люди говорят мне: "О, знаете, мы достигли пика". ... Что касается показателей, то Texodus не замедляется. Мы вот-вот получим приливную волну".

"Люди даже не учитывают эффект Элона, - продолжает он, - я не могу сказать вам, сколько людей говорят: "Элон строит завод". Нет, Элон не строит фабрику - это штаб-квартира для всего Элона. Он не объявил об этом официально, и я ничего не знаю о закулисной жизни, но я очень хорошо вижу людей, которые переезжают сюда, и они не рабочие на фабрике". (Действительно, в октябре Маск сделал это официально).

Хольм и Джон говорили на одном языке. Они анализировали каждый участок на предмет максимизации прибыли и делились советами по минимизации налогов. Проходя по просторной двухэтажке с кафелем и ковровым покрытием в Тревис Хайтс, Хольм предположил, что благодаря множеству спален она станет отличной квартирой Airbnb. Хотя Остин и штат оговаривают, что владельцы могут сдавать в аренду только свой дом и не более чем на шесть месяцев в году, "это могут быть каждые выходные", - сказал Хольм.

"Инвестор, которого я знаю и который сейчас убивает это дело, - системный человек", - продолжает он. "И я четыре года говорил ему, что он должен войти в бизнес Airbnb, а он думал, что я обманываю его в цифрах. И наконец, он поверил мне, и теперь у него 13 Airbnb".

"Как он это делает?"

"Потому что он купил их все в ETJ" - экстерриториальной юрисдикции, широкой полосе неинкорпорированных земель, граничащих с Остином, на которые не распространяются городские ограничения на краткосрочную аренду. "Дриппинг-Спрингс находится примерно в 30 минутах езды к западу отсюда, и это свадебная столица Техаса", - сказал Хольм. "Вы видите этих людей, которые выходят замуж в ковбойских сапогах и свадебном платье, они на вершине холма и все такое [нецензурное]. Вот где они находятся. Но там нет ни одного отеля. ... Ну, если вы сможете построить там большой дом, где вся свадебная компания может остаться вместе, прыгать в бассейн после свадьбы... это почти неограниченный рынок. ... Он не принимает ни одного заказа на Airbnb, который бы не приносил 30 000 долларов в месяц".

"Мне нравится это место", - сказал Джон о доме. Дом площадью 3 000 квадратных футов и стоимостью 1,2 миллиона долларов был выше бюджета Джона. Вопрос заключался в том, сколько он готов прожить в своей инвестиции. "Мне не нужен такой большой дом, если только я действительно не собираюсь взяться за проект, который вы описали", - сказал он. "Но это ставит меня в затруднительное положение, потому что я живу здесь шесть месяцев в году. Но вы же не хотите, чтобы это был полный дом вечеринок".

Следующей была квартира с чистыми белыми стенами, черными светильниками и серыми дубовыми полами. При цене в 1 миллион долларов она не давала тех же возможностей для монетизации: Он не мог строить, а комнат для сдачи в аренду было меньше.

"Сегодня все приехали из Сан-Франциско", - сказал агент продавца, когда мы пришли. "А вы, ребята?"

Несмотря на конкурентный рынок, несмотря на то, что приходилось работать в два раза больше часов и писать в три раза больше предложений, агенты Open House заселяли в дома рекордное количество экономных миллениалов и некоторых представителей поколения Z: 130 в этом году, 88 процентов из них - первые покупатели жилья, при средней цене ($369 000) намного ниже средней цены в Остине ($450 000). Поскольку они убеждали клиентов рассматривать недвижимость в первую очередь как инвестицию, их молодые подопечные покупали все, что только можно, приобретая новые дома в районах с товариществами собственников жилья, старые кондоминиумы с не самым лучшим естественным освещением и пригородные квартиры с ремонтом, пропахшие сигаретным дымом. Все, что угодно, лишь бы влиться в жизнь и начать наращивать капитал.

При таких ценах клиенты Open House неизбежно расхватывали жилье в некогда доступных районах. В последнее десятилетие Восточный Остин, исторически черный и латиноамериканский район, расположенный на менее привлекательной глинистой почве города, был одним из самых горячих направлений в городе. Он начался с пары веселых баров и отличного японского фургона с жареными цыплятами, а затем превратился в место, где находятся отмеченные наградами рестораны, хипстерский "хонки-тонк", Whole Foods и, теперь, одни из самых высоких цен на квадратный фут недвижимости в Остине. Отремонтированные бунгало и новые дома в угрюмых оттенках полуночного синего, охотничьего зеленого или белого быстро множились, вытесняя старые обветшалые дома с питбулями и ямами для барбакоа, магазин пиньяты, шиномонтаж.

Весной Дуглас, Смит и дядя Дугласа, Мус Мау, взяли кредит на покупку пятой совместной недвижимости (и восьмой недвижимости Дугласа в Восточном Остине) - ветхого дома площадью 1614 квадратных футов в пойме реки, а также пустующего участка по соседству. Стоимость обоих домов составила 550 000 долларов. Как обычно у Дугласа, один проект породил другой: На пустом участке стоял грузовой контейнер, заполненный хламом, и она решила превратить его в Airbnb. За 20 000 долларов она собиралась вырезать несколько окон, пристроить кухню и ванную и утеплить его изнутри. Еще за 78 000 долларов она заказала крошечный домик, чтобы поставить его сзади. (Во время одной поездки я видел три таких миниатюрных дома на техасских шоссе).

Латиноамериканская семья, продавшая эти два участка, использовала полученную прибыль для покупки более крупного участка земли за городом, что является обычным шагом среди цветного населения, продающего свои дома в Ист-Сайде. Джентрификация имеет различные эффекты в разных географических регионах, как показали исследования Хёджунг Ли из Вирджинского технологического института и Кристин Л. Перкинс из Джорджтауна. В Нью-Йорке, где стоимость жизни высока на многие и многие мили, она, как правило, приводит к уплотнению - удвоению и утроению жилья. Но в Техасе, где разрастание значительно доступнее, оно подстегивает миграцию в пригороды. Доля чернокожего населения Остина снижается уже несколько десятилетий. Многие из тех, кто продавал дома в городе, переезжали в скудные пригороды - Пфлюгервиль, Буда и Бастроп. Или же они переходили на следующий этап жизни, старея на пенсии или в домах престарелых.

В конце весны Мау прилетел из Южной Калифорнии, где он работает ипотечным брокером, чтобы помочь с ремонтом. Он убирал мусор на переднем дворе, когда мимо прошел молодой человек и спросил, не нужна ли ему помощь. Когда они работали рядом, мужчина упомянул, что его подруга помогает женщине по соседству. Женщина сказала, что продаст свой дом за сумму от 200 000 до 250 000 долларов.

"Мы такие: "Ого, да это же супердешево", - сказал мне Смит. И она отправилась в ветхий желтый дом, который, казалось, был сделан не более чем из щепок и асбеста. Хозяйке, Марии Сальданья, было около 60 лет, она была частично слепа и плохо говорила по-английски. Рядом с ее кроватью стояло оранжевое пятигаллонное ведро из Home Depot с сиденьем для унитаза, потому что туалет не работал. Она очень хотела продать дом и запросила 210 000 долларов. Смит согласилась. Мика Домингес - сотрудник Смит в ее компании по управлению Airbnb и 28-летний бойфренд ее средней дочери - был заинтересован.

Перед закрытием сделки один из сыновей Салданьи перевез ее в недорогой пансионат для пожилых людей. Он нечетко описал, где она находится, чтобы Смит и Домингес могли посетить ее и заключить договор купли-продажи. Изучив карту, Домингес и Смит поехали в наиболее вероятный комплекс, но администратор не думал, что Салданья уже приехала. Тогда они начали стучать в двери, стучать, стучать, стучать, стучать, как им велел сын Салданьи, который сказал им продолжать стучать, чтобы она могла следить за звуком. Она открыла третью дверь, которую они пытались открыть. Она была одна и не знала, что ее окружает, поэтому Смит и Домингес провели ее за руку по комнате.

"У вас новый диван, он стоит здесь", - сказал Смит, помогая ей ухватиться за подушки. "Вот твой стол, и на нем лежит коробка с хлопьями".

"Там хлопья?" сказала Салданья. "У меня есть немного молока".

Смит налил молоко и хлопья в миску, и Салданья принялась за еду, как будто не ела весь день. Кондиционер был слишком холодным для Салданьи, поэтому перед уходом они вывели ее на террасу, о которой она не знала, и принесли стул, чтобы она могла посидеть на солнце.

В конце концов, сделка сорвалась. На титуле висело облако. Салданья была замужем, и хотя ее муж умер, у него были внуки от предыдущего брака, которые потенциально могли претендовать на долю собственности, а двое из них не подписывали документы. Майка, который был так взволнован покупкой своей первой недвижимости, сказал мне, что к концу "у меня больше не было эмоций". Учитывая свой бюджет - 300 000 долларов были его верхним пределом - он беспокоился, что ему придется долго ждать, прежде чем он наткнется на другой дом, продающийся вне рынка.

У агентов по недвижимости есть поговорка: "На каждый дом найдется покупатель, но не на каждого покупателя может найтись дом". Это определение рынка продавца - и язвительное обвинение тому, как Америка субсидирует домовладение, в эпоху, когда большинство американцев совершенно лишены этой возможности. Все изменения, которые Ковид привнес на рынок, только ухудшили ситуацию. Это не только исключает тех, кто не может сделать предложение за наличные, или тех, у кого нет финансовой поддержки, чтобы взять на себя риск потерять большую плату за опцион или отказаться от осмотра. Это также ставит в невыгодное положение тех, кто не в состоянии бросить все, чтобы сделать ставку на недвижимость. На рынке Остина времен Ковида редко находился дом для тех, кто не мог охотиться за недвижимостью полный рабочий день.

В соответствии с сезонными тенденциями, сентябрь 2021 года принес ослабление рынка, как в Остине, так и по всей стране, но медианная цена продажи в городе все равно была самой высокой в истории для сентября. По данным индекса цен на жилье Case-Shiller, рост цен в августе 2021 года по сравнению с прошлым годом составил 19,8 процента по всей стране: "Это просто астрономические темпы роста цен", - сказал мне Джефф Такер, старший экономист компании Zillow. "Единственными отдаленно сопоставимыми моментами в современную эпоху низкой инфляции были конец 2005 года, когда рост цен достиг пика в 14 процентов в течение многих месяцев, и 2013 год", когда цены, наконец, начали восстанавливаться после Великой рецессии. "И опять же, там рост цен не превысил 11 процентов", - говорит Такер.

Что касается Дрю и Амены, то за месяц до того, как Дрю должен был выйти на работу в Остине, ситуация оставалась плачевной. Амена начала заигрывать с идеей аренды, но ее друзья испытывали такие же трудности с поиском жилья в Остине, как и она сама. Арендаторы предлагали на 500 долларов больше, чем месячная цена, и подписывали двухлетние контракты. Некоторые предлагали целый год вперед. Амена подала заявки в четыре или пять агентств, и во всех получила отказ.

Но через два дня, чудесным образом, они с Дрю заключили контракт на покупку. Чтобы найти дом на Zillow, потребовались дополнительные щелчки, потому что он продавался от собственника. Он был меньше, чем они хотели - 1 200 квадратных футов, примерно такой же площади, как и их квартира в Бед-Стуи. Но в нем была гостевая комната для родителей Амены, а главная спальня находилась в задней части дома и выходила на огромный задний двор со взрослым фиговым деревом. Они решили, что там можно сделать домашний офис, тренажерный зал или сдать в аренду подсобное помещение.

Дом также находился в Виндзор-Парке, тихом поселке ранчо, который они полюбили. Этот район находился так близко от многих крупных автомагистралей, что почти все крупные технологические университеты располагались в 20 минутах езды. Цена в 525 000 долларов была выше, чем у аналогичных домов, но Дрю и Амена усвоили урок. Они предложили цену на $50 000 выше, чем просили, с ускоренным пятидневным периодом опциона.

"Я думаю, возможно, это выглядит неплохо", - сказал Гилкрист вскоре после того, как они подали заявку. "Парень сейчас спрашивает, будете ли вы поливать и собирать картофель на их заднем дворе для них, когда вы закроетесь, а затем разделите урожай картофеля".

"Мы возьмем уроки по выращиванию картофеля, если он хочет, чтобы мы это сделали", - сказала Амена.

Амена и Дрю заключили контракт, посмотрев только фотографии дома в Интернете и видео, снятое Гилкристом. Задний двор был недавно добавлен в зону затопления, а это значит, что им придется оплатить страховой полис от наводнений, одобренный FEMA. Во время разговора с кредитором они также узнали, что город не разрешит им ничего пристраивать к заднему двору.

Когда до окончания срока опциона оставалось два дня, Амена прилетела в Остин на 24 часа. Гилкрист встретил ее в аэропорту и отвез прямо к дому. Она прошла по низким комнатам с окнами-бойницами и открыла все ящики, шкафы и тумбы. Она связалась с Дрю по FaceTim: гостиная и столовая были тесноваты, но у хозяев, которые переезжали со своими двумя детьми в 30 минут к югу от Остина в Нидервальд, где они могли позволить себе больше площади и больше открытого пространства, была большая мебель. Самое главное, в доме не пахло, и он принадлежал им, если они этого хотели. Они переделали бы ванную комнату и изменили конфигурацию кухни. Все должно было получиться.

Когда они въехали в дом в июле, там еще шел ремонт. И так будет еще довольно долго, потому что во время пандемии не только дома были в дефиците: То же самое касалось бытовой техники, шкафов, туалетных принадлежностей, раковин и душевых леек. В октябре у них все еще не было кухонных столов. Они творчески подбирали картон и разделочные доски к открытым шкафам. "На самом деле это удобно с точки зрения ящика для столового серебра", - сказал мне Дрю. "Не нужно ничего открывать", - сказала Амена. "Просто протягиваешь руку и берешь".

Но еще до того, как они обустроились, Амена не могла представить, что останется в Остине надолго. Проблема в Остине заключалась не в том, что сделки по продаже жилья иногда зависели от картофеля (хозяева собирали его и оставляли Амене и Дрю небольшой урожай, который, по слухам, был очень вкусным). Проблема, по их мнению, заключалась в том, что город казался слишком устоявшимся, слишком однородным, слишком белым - и каждая продажа на этом сумасшедшем рынке недвижимости, казалось, делала его еще более таким. Когда пришло время праздновать 40-летие Дрю, они рассмотрели несколько направлений: Мексика, Куба, Португалия. Но в итоге больше всего им хотелось поехать в Нью-Йорк.

"Я все еще скучаю по Бруклину - мне хочется вернуться обратно", - говорит Амена, ее голос отражается от голых стен и деревянных полов ее пустого нового дома. "Честно говоря, рынок жилья в Остине был немного деморализован".