Продажа домов в частном порядке, через "карманные объявления", находится на подъеме

В апреле, когда ажиотаж на рынке недвижимости достиг апогея, Бриджет Медина ввязалась в драку. При этом у нее было явное преимущество перед другими покупателями на рынке семейного дома в пригороде Нью-Джерси: брокер показывал ей дома, которые не были публично выставлены на продажу.

Карманные листинги - практика, когда брокеры продают жилье через частные сети, а не на открытом рынке, - резко возросли во время пандемии. Согласно одному из анализов, проведенных компанией Redfin, рост составил 67 процентов, а на некоторых рынках, по оценкам, до 20 процентов всех объявлений теперь доступны только покупателям, имеющим связи, чтобы узнать о них в первую очередь.

И брокеры, и покупатели считают, что эти секретные объявления дают возможность получить преимущество на однобоком рынке, где спрос значительно превышает предложение. Но недоброжелатели говорят, что они усугубляют неравенство на рынке жилья, и без того страдающем от расового и социально-экономического неравенства.

Карманные объявления стали настолько распространенным явлением, что в ноябре 2019 года Национальная ассоциация риэлторов запретила эту практику для своих 1,5 миллионов членов, которые представляют примерно три четверти активных агентов по недвижимости в США. Однако о нарушителях должны сообщать их коллеги, и обычно они подвергаются лишь небольшим штрафам.

Г-жа Медина и ее муж Руди нашли свой дом с четырьмя спальнями в Блумфилде, штат Нью-Джерси, после торгов на аналогичную недвижимость в том же квартале. Они перебили цену, но владелец дома сообщил ее брокеру о соседе, который тоже готовился к продаже.

Он позвонил моему риэлтору и сказал: "Мне нравятся Бриджет и Руди, а их дети такие милые. Они бы отлично вписались в этот район, и я думаю, что моя соседка по улице продает свой дом", - сказала она. "Он дал ей их номер".

Через несколько дней г-жа Медина и ее семья вернулись в Блумфилд, сидя за столом в столовой соседского дома. В тот же день они сделали предложение и через шесть недель переехали.

В настоящее время национальная ассоциация требует от своих членов-брокеров публиковать все объекты недвижимости в своей службе множественного листинга (MLS) в течение 24 часов после их публичного маркетинга любым способом. Но лазеек в этом требовании предостаточно. Ассоциация не обеспечивает соблюдение запрета - выявление нарушителей и назначение штрафов возлагается на местные брокерские организации. А агентам все еще разрешено распространять объявления в частном порядке в рамках своей собственной брокерской компании или продавать недвижимость по принципу "скоро появится".

"После пандемии профессионалы в сфере недвижимости нашли способы обойти эту политику, - говорит Мэтт Лавиндер, президент компании New Again Houses, занимающейся продажей жилья. По его словам, брокеры используют чаты WhatsApp, Discord и Telegram для частного обмена объявлениями. "Это стало вторичным рынком".

Карманные объявления существуют в сером пространстве между законным и незаконным, говорит Эндрю М. Либ, адвокат и основатель Lieb School, лицензированной школы недвижимости штата Нью-Йорк. Министерство юстиции США утверждает, что такая практика может нарушать антимонопольное законодательство. Они также являются потенциально дискриминационными.

"Можно утверждать, что они нарушают Закон о справедливом жилищном строительстве", - сказал г-н Либ, потому что они могут способствовать дискриминации по признаку несоразмерного воздействия - явлению, при котором нейтральная на первый взгляд политика оказывается несоразмерно несправедливой по отношению к одной конкретной группе. Хотя ни одно такое дело еще не было передано в суд, прецедент уже есть: В октябре 2020 года Национальный альянс справедливого жилья подал в суд на компанию Redfin за то, что она установила требования к минимальной цене на выставленные на продажу дома, что, по мнению альянса, является дискриминацией в отношении меньшинств. По словам Моргана Уильямса, главного юрисконсульта альянса, обе стороны согласились приостановить дальнейшее судебное разбирательство в ожидании активных переговоров об урегулировании. Тем временем компания Redfin пока не изменила свою политику минимальной цены.

"По аналогии, это та же концепция", - сказал г-н Либ.

Однако Гленн Келман, исполнительный директор Redfin, был ярым противником карманных объявлений, назвав их "пережитком старой истории индустрии недвижимости, увековечивающим сегрегацию" в статье, опубликованной в мае 2021 года в журнале Inman. А лазейка национальной ассоциации, позволяющая составлять эксклюзивные для брокеров листинги, по его словам, непреднамеренно создала монополию среди крупных брокерских компаний.

Не все брокеры согласны с тем, что карманные листинги представляют собой недобросовестную конкуренцию или наносят ущерб группам меньшинств.

"Я даю понять всем своим агентам, что если вы не рекламируете недвижимость в открытом доступе, то все в порядке", - говорит Шарелль Росадо, брокер из Тампы. В своей брокерской компании Allure Realty она говорит, что с начала пандемии использование карманных объявлений увеличилось на 40 процентов. Она опирается на связи как с продавцами, так и с девелоперами, чтобы создать свой конвейер потенциальных продаж вне рынка. По ее словам, они особенно полезны при работе с покупателями с высоким уровнем дохода, которые ищут дома в диапазоне 10 миллионов долларов, где предложение всегда было ограничено.

"Многие люди не поддерживают карманные листинги, но это помогает нашим клиентам, и это выгодно обеим сторонам", - говорит она. "И мне не нужно делить комиссионные".

Карманные листинги могут понравиться продавцам, поскольку они позволяют совершать сделки с жильем без многочисленных показов и призрака незнакомых людей, марширующих по их комнатам. Многие брокеры говорят своим клиентам, что выставление дома на продажу - это хороший способ протестировать рынок, прежде чем официально устанавливать цену.