Воздушные фильтры и открытые пространства: Офисные расходы растут по мере возвращения работников

Стоимость содержания офиса значительно снизилась в период пандемии, когда работники перешли на удаленную работу, поскольку компании экономили деньги на таких услугах, как уборка и охрана, а также на таких привилегиях, как химчистка и бесконечные закуски в кладовой.

Но по мере того, как сотрудники начинают возвращаться в офис, расходы на содержание рабочих мест растут.

К декабрю около 40 процентов работников вернулись хотя бы на неполный рабочий день, хотя разновидность коронавируса Омикрон приостановила планы возвращения в офис. И разработчики все еще ожидают, что в долгосрочной перспективе сотрудники вернутся на рабочие места, даже если гибридная работа станет более распространенной. CP Group, которая владеет и управляет 32 офисными зданиями, в основном на юго-востоке и юго-западе, с мая приобрела офисных помещений на сумму 1,2 млрд долларов, что является ставкой на то, что сотрудники вернутся.

Более надежная фильтрация воздуха и новые открытые пространства - вот те статьи расходов, которые увеличат затраты застройщиков, когда вернется больше сотрудников. Новые методы уборки могут сделать эти услуги более дорогими, а арендодатели предлагают новые удобства, чтобы заманить арендаторов обратно.

"В 2020 году операционные расходы немного снизились", - говорит Кристин Мюллер, главный операционный директор по управлению недвижимостью компании JLL, которая занимается обслуживанием более 1000 офисных зданий по всей территории США. "Для бюджетов на 2022 год мы ожидаем скромного общего роста".

Стоимость эксплуатации офиса сегодня остается ниже допандемического уровня, но не так значительно, как ожидали многие менеджеры, потому что в каждой области экономии есть факторы, которые могут осложнить или нивелировать ее, сказала г-жа Мюллер.

Например, уменьшение числа сотрудников на объекте приводит к сокращению ежедневной уборки и вывоза мусора, но сокращение расходов на уборку часто компенсируется директивами по глубокой дезинфекции, а также увеличением затрат на техническое обслуживание. Расходы на расходные материалы, такие как фильтры для кофе, ручки и бумажные полотенца, могут сократиться, но их заменили такие покупки, как дезинфицирующее средство для рук и маски.

Поскольку коронавирус распространяется воздушно-капельным путем, одним из наиболее значительных изменений в эксплуатации зданий стало внимание к качеству воздуха. Многие компании тщательно проверяют свою вентиляцию, что может включать установку более надежных воздушных фильтров для отсеивания вирусных частиц, например, или более частую замену воздуха в здании. Потребление воды и электроэнергии может быть ниже, чем обычно, но даже при меньшем количестве людей в здании расходы на системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, вероятно, возросли.

Центры по контролю и профилактике заболеваний перечисляют способы, с помощью которых здания могут улучшить вентиляцию, например, запустить системы ОВКВ на максимальную мощность в течение двух часов до и после заселения здания.

Работодатели уделяют внимание качеству воздуха как никогда раньше, говорит Нелли Браун, специалист по охране труда и технике безопасности, которая проводит обучение и оказывает техническую помощь рабочим местам штата Нью-Йорк через Школу промышленных и трудовых отношений Корнельского университета.

"Если вы не потратите деньги на модернизацию вентиляции, вы можете потратить их на больных людей", - сказала г-жа Браун. Она добавила, что эти усовершенствования могли бы помочь снизить распространение сезонного гриппа в прошлые годы, если бы они были предусмотрены.

Модернизация систем ОВКВ может быть дорогостоящей и увеличивать ежемесячные расходы. Например, установка нового оборудования для типичного офисного здания площадью 100 000 квадратных футов в Чикаго может стоить до 100 000 долларов, сказала г-жа Мюллер, и может увеличить ежемесячные счета на 5-10 процентов. Для офисов в более мягком климате простое открытие окон может повысить качество воздуха, хотя во многих офисах окна не открываются.

Управляющие зданиями создают больше мест на крышах и во внутренних двориках для работников. Обслуживание этих помещений подразумевает дополнительные расходы, например, на отопление или охлаждение, но Анджело Бьянко, управляющий партнер CP Group, сказал, что его компания добавляет открытые зоны отдыха "в каждое принадлежащее нам здание". Некоторые новые проекты ориентированы на гибкие внутренние и внешние пространства, например, воздушное лобби-кофейня с сидячими местами в помещении и стенами типа гаражных ворот, которые могут открываться в патио.

Добавление открытых пространств было тенденцией еще до пандемии, но "теперь это стало более приоритетным", - говорит Грег Смит, генеральный директор компании Urban Visions, застройщика из Сиэтла. У него есть три проекта, которые должны открыться в ближайшие несколько лет, и каждый из них предлагает значительные открытые площадки.

"Эпоха, когда людей запихивали в офисы, как сардины, закончилась", - говорит он.

Некоторые изменения в офисных зданиях больше направлены на душевное спокойствие, чем на реальный эффект, например, перенос ночных уборщиков на дневные часы, чтобы сотрудники видели, как убирается здание. "Если в здании нет ощущения безопасности, они не будут туда заходить", - говорит г-жа Мюллер.

Информирование сотрудников об инфраструктуре здания - еще одна практика, вдохновленная пандемией. "Еще 18 месяцев назад почти никто не заботился о "здоровых зданиях", - сказал г-н Бьянко. "Это безвозвратно изменилось".

Теперь сотрудники могут спрашивать, как часто чистятся воздушные фильтры и какова их эффективность. Г-жа Браун из Корнелла проводит тренинги для управляющих зданиями, чтобы помочь им объяснить своим сотрудникам о системах фильтрации воздуха.

Пандемия также заставила сотрудников обратить внимание на протоколы охраны здоровья и безопасности на своих рабочих местах и более открыто заявить о степени риска и опасностях, с которыми они сталкиваются, добавила она.

Компаниям необходимо пересмотреть свои эксплуатационные расходы с учетом будущего, сказала г-жа Браун. Например, керамическая плитка для стен может быть дороже в установке, чем гипсокартон, но ее легче чистить. "Мы не можем вернуться к тому, что было раньше", - сказала она.

По словам г-жи Мюллер, ускорилось внедрение бесконтактных технологий для управления дверями, кранами, мусорными баками и освещением, чтобы сотрудникам было легче избежать микробов. "Если вы можете махнуть на это рукой, мы работаем над этим", - сказала она.

До пандемии разработчики уже предлагали такие услуги, как химчистка, ремонт обуви и доставка продуктов. По словам г-на Смита, сейчас, когда работодатели борются за таланты, создание среды с необходимыми удобствами является частью процесса найма и удержания персонала. Это могут быть тренажерные залы, душевые, медпункты, озеленение внутри и снаружи, парковка для велосипедов или камеры хранения, куда можно доставить посылки.

Одной из самых больших проблем пандемии стала забота о детях, которую многие работники называют причиной того, что они работают дома или вообще уходят с работы. Признавая эту проблему, г-н Бьянко сказал, что его компании строят больше детских учреждений на территории домов для размещения родителей.

"Вопрос в том, почему сотрудники захотят вернуться, и какие удобства я должен обеспечить?". сказал г-н Смит, добавив, что когда он разговаривает с заинтересованными арендаторами, "все обсуждается".

Некоторые экономичные привычки работы из дома сопровождают сотрудников в офис. По словам Джеймса МакДейда, финансового директора компании в Северной Америке, в консалтинговой фирме Turner & Townsend, насчитывающей 750 сотрудников в 13 офисах в Северной Америке, расходы на печать и копирование все еще составляют лишь 15 процентов от того, что было до пандемии. Работники привыкли обмениваться документами на экране, а не раздавать копии.

"Расходы на основные офисные принадлежности никогда не вернутся к уровню до пандемии, потому что сейчас мы просто работаем по-другому", - сказал он.

Несмотря на желание вернуть работников в офис, многие компании воздерживаются от существенных изменений, ожидая судьбы оспариваемых федеральных и местных мандатов на вакцинацию или оценивая появление разновидности коронавируса Omicron.

"Многие люди все еще находятся в стороне, ожидая возвращения в офис", - сказал г-н Бьянко. "Аренда офисов, как правило, длительная, и есть еще много неизвестных, поэтому многие компании ждут, пока их не заставят принять решение".