Проблема Сан-Антонио: баланс между ростом и наследием

Когда 23-этажная башня Frost Tower открылась в центре Сан-Антонио в 2019 году, восьмиугольное стеклянное колесо стало символом возрождающегося десятилетия развития центра города. Это была первая новая офисная башня в городе за последние три десятилетия.

Для Рэнди Смита, генерального директора компании Weston Urban, одного из застройщиков проекта, это было началом новой волны активности. Теперь, когда офисы появились в центре города, на очереди новый поток жителей.

Один из следующих крупных проектов компании - 32-этажная кирпичная жилая башня в нескольких кварталах отсюда - начнет строиться в этом году. Башня "Фрост" - это большой и заметный символ новой эры в центре города", - сказал г-н Смит. "И жилая башня будет тем же самым".

Однако общественные защитники выступают против такого роста, утверждая, что новые офисные и жилые башни вторгаются в исторические кварталы города, которые являются культурным ядром мексиканского наследия американцев.

"В Сан-Антонио прекрасно сохранился исторический центр города, исторический фонд зданий и River Walk, и это образ, который город создает для всего мира", - сказал Ян Кейн, директор Центра исследований городского и регионального планирования Техасского университета в Сан-Антонио. "С другой стороны, это один из самых быстрорастущих городов США, известный своей бикультурностью и большинством меньшинств, а также один из самых сегрегационных и бедных городов США".

"По мере того, как Сан-Антонио движется вперед, он пытается найти смысл в этих конкурирующих историях", - добавил он.

Часто не замечаемый по сравнению с другими крупными городами Техаса, Сан-Антонио на протяжении многих лет является одним из самых быстрорастущих мегаполисов США. За последнее десятилетие его население выросло на 8,1 процента, и, по прогнозам, к 2040 году здесь будет проживать еще миллион человек. Застройщики развиваются такими же быстрыми темпами.

Ряд крупномасштабных проектов будет способствовать росту центра города. Район "Одинокая звезда" стоимостью 700 миллионов долларов должен быть построен в этом году; многофункциональный район "Эссекс Модерн Сити" стоимостью 150 миллионов долларов наконец-то преодолел финансовые и нормативные препятствия; вторая фаза реконструкции парка Хемисфэр начнется осенью этого года. Среди других заметных проектов - офисная башня из массивной древесины под названием "Сото", реконструкция исторической площади Аламо Плаза стоимостью 450 миллионов долларов и создание новых парков и зеленых насаждений вдоль ручья Сан-Педро.

"Сан-Антонио все еще находится под радаром и, на мой взгляд, является самым сокровенным секретом в США", - говорит Джейк Харрис, управляющий партнер компании Harris Bay, застройщика из Сакраменто, который является автором многочисленных проектов в Сан-Антонио, включая Essex Modern City. "Рост еще не оценен в цене недвижимости, и вы все еще можете получить хорошую сделку, когда институциональный капитал начнет поступать".

Узлом, связывающим эти нити воедино, может стать значительное расширение кампуса Техасского университета в Сан-Антонио в центре города, который в январе провел виртуальную закладку фундамента. Ожидается, что в течение следующего десятилетия университет привлечет еще 15 000 студентов, а также добавит уличные пейзажи и академические объекты, включая Школу наук о данных и Центр сотрудничества в области национальной безопасности стоимостью 90 миллионов долларов, чтобы ускорить рост отраслей будущего.

Возможность застройки этого участка ощущается как создание "полноценного района", - говорит Коррина Грин, помощник вице-президента университета по недвижимости, строительству и планированию.

Расширение имеет потенциал стать инкубатором для развития, но оно также может стать катализатором дальнейшего коммерческого и жилищного строительства в центре города, что беспокоит некоторые общественные группы.

В последние десятилетия относительно небольшой, удобный для прогулок центр города Сан-Антонио - отчасти благодаря улицам, проложенным вдоль ирригационных каналов времен испанского колониального владычества, называемых ачекиями, - был опережен ростом и развитием пригородов. Даже сейчас в пригородах с более высоким уровнем дохода предлагается 26,4 миллиона квадратных футов офисных площадей по сравнению с 4,9 миллионами в центре города.

Первые проекты указывали на потенциал района, особенно реконструкция пивоварни Кристофера Голдсбери, бывшего руководителя компании Pace Foods, которая превратилась в развлекательный район Pearl District. Но инвестиции начали существенно расти в 2010 году, когда бывший мэр Хулиан Кастро начал реализацию инициативы "Десятилетие Даунтауна".

Это изменило традиционные представления о строительстве в центре города, говорит Камиль Алави, партнер компании GrayStreet Partners, которая разрабатывает проект Lone Star. Проекты, требующие сноса и замены старых зданий, были нерентабельны, как и проекты с незастроенными участками, хотя эти ограничения способствовали адаптивному повторному использованию, которое подчеркнуло архитектурное наследие города.

Сейчас возможностей стало больше, поскольку в центре города строится 2,4 миллиона квадратных футов недвижимости, говорит Райан Метц, консультант брокерской компании ECR.

"Существует несоответствие между спросом на недвижимость и тем, что сейчас есть в центре города, которое не будет удовлетворено в ближайшее время", - сказал г-н Алави.

Этот спрос и потребность в новом жилье беспокоит защитников и членов общины Вестсайда, района небольших магазинов, или "тиендитас", и тесно связанных односемейных домов, который является источником доступного жилья для жителей с низким и средним уровнем дохода, причем дома часто передаются из поколения в поколение.

"Здесь люди живут поколениями, здесь зародилось движение чикано, здесь такая богатая история", - говорит Левар Мартин, руководитель программы Национальной ассоциации строителей активов латиноамериканских общин, которая базируется в Сан-Антонио. "Речь идет не только о сохранении жилищного фонда. Речь идет о культуре и жизни людей".

Центр мира и справедливости "Эсперанса" добивается доступного жилья и признания исторической архитектуры. Он восстанавливает 11 исторических домов и зданий "касита" и строит музей, рассказывающий об истории Вестсайда, чтобы создать исторический культурный район Ринконсито-де-Эсперанса.

По словам директора центра Грасиелы Санчес, инициатива "Десятилетие центра города" инвестировала в жилье для новоприбывших, но не для тех, кто жил в центре города на протяжении многих поколений.

"Этот район - остров Эллис для американцев мексиканского происхождения", - говорит она и борется за его защиту, присоединившись в прошлом году к протестам против планов по сносу и перестройке исторического проекта государственного жилья Alazán-Apache Courts.

Городские и жилищные власти ломают голову над тем, что делать дальше, особенно когда речь идет о доступности и дешевизне жилья. По словам Мии Лосефф, аналитика по вопросам политики в Texas Housers, некоммерческой организации, занимающейся вопросами жилья для малоимущих, предыдущее развитие было направлено на увеличение общего количества домов в центре города. Новая политика и стимулы должны быть в большей степени направлены на поощрение строительства жилья для каждого уровня дохода, а также на осознание того, что "самое доступное жилье - это уже имеющиеся структуры", - сказала она.

Половина доступного жилья в Сан-Антонио не субсидируется, поэтому в большей степени подвержена влиянию рыночных сил. Такие группы, как Центр мира и справедливости "Эсперанса" и другие, выступают за развитие земельных трастов, а также за целевые инвестиции для помощи домовладельцам.

Мэр Рон Ниренберг и его администрация создали средства для инвестиций в жилищное строительство, включая выделение средств на доступное жилье и создание в 2019 году фонда снижения рисков в размере 1 млн долларов для помощи жителям, перемещенным в результате застройки, который в этом году получит дополнительные средства в размере 4 млн долларов.

Город стремится завершить разработку нового стратегического плана жилищного строительства, который включает предложения по стимулированию развития частного сектора и созданию в ближайшее десятилетие 28 000 единиц жилья, которые в основном будут предназначены для жителей с низким уровнем дохода. А в мае город будет голосовать по запланированному облигационному займу на 250 миллионов долларов на строительство доступного жилья, который будет финансировать строительство, сохранение и земельный банк.

Сейчас самое время найти правильную формулу для сохранения наследия города и поддержания доступного жилья, сказал г-н Мартин из Национальной ассоциации строителей активов латиноамериканских общин.

"Я понимаю желание города использовать культуру, но за этим должно последовать справедливое сохранение для людей, которые там живут", - сказал он.