План по продаже неиспользуемой федеральной собственности превратился в "соревнование по армрестлингу"

План звучал достаточно просто.

Федеральное правительство уже давно владеет большим количеством недвижимости, чем оно знает, что с ней делать - зданиями, которые пустуют, и участками, которые недостаточно развиты, - но оно должно пройти через все препятствия, прежде чем сможет продать свои владения. Поэтому излишки недвижимости простаивают, а налогоплательщики оплачивают счета за их содержание.

Решение, вытекающее из законодательства, принятого в 2016 году, заключалось в создании независимого агентства, которое бы быстро выявляло неиспользуемые объекты и ускоряло их продажу.

Но с Советом по реформе общественных зданий, как называется это малоизвестное агентство, все оказалось не так просто.

Потребовалось три года, чтобы пять существующих членов совета были приведены к присяге, и два места остаются незанятыми, включая место председателя. Управление правительственной отчетности сообщило, что совет не документировал должным образом то, как он отбирает объекты недвижимости для продажи. На совет подали в суд, когда он пытался продать здание в Сиэтле, которое является хранилищем важных племенных документов. Администрация общих служб, агентство, которое распоряжается большей частью федеральной собственности, игнорирует рекомендации совета.

И до сих пор только один объект, который совет рекомендовал продать, был продан.

"Чтобы избавиться от этого имущества, потребовалось гораздо больше усилий, чем надеялись реформаторы", - сказал Демиан Брэди, вице-президент по исследованиям лоббистской группы Национального союза налогоплательщиков.

Неудачи совета служат напоминанием о том, как трудно бывает распутать государственную бюрократию. Некоторые проблемы можно списать на боли роста и трудности работы во время пандемии, и члены совета утверждают, что агентство повернуло вспять.

Однако рост удаленной работы означает, что федеральным агентствам, скорее всего, потребуется меньше офисных помещений, что приведет к тому, что правительству придется сокращать площадь своего присутствия.

"Этот инструмент станет более, а не менее важным в будущем", - сказал Дэниел Мэтьюс, руководитель отдела федеральных продаж компании WeWork и бывший директор по персоналу подкомитета Палаты представителей, который разработал законопроект о создании совета.

Но окажет ли совет желаемое воздействие, еще предстоит выяснить.

"Это превратилось в соревнование по армрестлингу", - говорит Норман Донг, управляющий директор компании FD Stonewater, занимающейся недвижимостью. Он поддержал законодательство, будучи комиссаром службы общественных зданий в Администрации общих служб.

Проблема избыточной федеральной собственности возникла несколько десятилетий назад, задолго до создания Совета по реформе общественных зданий. К 2003 году Управление правительственной отчетности включило управление федеральной недвижимостью в список "высокого риска", отчасти из-за давних трудностей с разгрузкой ненужного имущества.

Администрация общих служб выполняет функции федерального арендодателя, управляя зданиями, принадлежащими правительству. Но она не может продать здание, пока занимающее его ведомство не объявит его "избыточным". А у агентств не было стимула делать это.

Ежегодное содержание здания может обходиться агентству дешевле, чем переезд сотрудников в меньшее помещение и подготовка старого здания к продаже, даже если в долгосрочной перспективе имеет смысл снять недвижимость с учета. Кроме того, агентства могут не получить финансовой выгоды от продажи, поскольку вырученные средства часто поступают непосредственно в Министерство финансов.

Если агентство все же сочтет здание "лишним", возникнут дополнительные препятствия: Сначала недвижимость должна быть предложена другим агентствам, а если желающих не найдется, ее можно использовать для нужд бездомных и других целей. Этот процесс может длиться годами, что приводит к возникновению проблем.

По данным Управления правительственной отчетности, в 2015 финансовом году федеральное правительство сообщило о более чем 7000 избыточных или недостаточно используемых объектах недвижимости.

При республиканской и демократической администрациях предпринимались попытки решить эту проблему. Двухпартийный прорыв произошел в 2016 году с принятием Закона о продаже и передаче федеральных активов, известного как FASTA, по образцу успешного процесса сокращения объектов Министерства обороны после холодной войны. Предполагалось, что FASTA сделает для гражданских объектов то же самое, что процесс реорганизации и закрытия баз сделал для военных объектов.

Подписанный президентом Бараком Обамой незадолго до его ухода с поста президента, FASTA уполномочил совет предложить три раунда продаж, начиная с группы объектов "с высокой стоимостью", которые можно будет продать за 500-750 миллионов долларов. Раунд продажи объектов с высокой стоимостью также рассматривался как высокоскоростная стратегия, поскольку эти объекты могли обойти обычные процедурные препятствия и сразу же отправиться на продажу, а вырученные средства пойдут на подготовку других объектов к продаже. Общий прогнозируемый доход за шестилетний срок работы совета: 7 миллиардов долларов.

Но члены совета не были приведены к присяге до мая 2019 года, поэтому им пришлось в срочном порядке нанимать персонал и выявлять ценные объекты к осеннему сроку.

Бывшая ракетная площадка Nike в Гайтерсбурге, штат Мэриленд, пригороде Вашингтона, попала в список. Также как и 17 акров в Менло-Парке, штат Калифорния, усеянные зданиями, которые освобождала Геологическая служба США. В обоих районах недвижимость в цене.

Но совет оступился при выборе здания в Сиэтле, где Национальное управление архивов и документации хранит исторические документы. Члены совета посчитали, что обветшавшее здание созрело для перепланировки, но протесты ученых и племен, обеспокоенных потерей доступа к документам, привели к судебному иску генерального прокурора штата Вашингтон и, в конечном итоге, к изъятию объекта.

Совет также рекомендовал продать федеральное здание Чета Холифилда - похожее на зиккурат офисное здание на 92 акрах земли в Лагуна Нигуэль, городе в округе Ориндж, штат Калифорния, - но вопросы сохранения исторических памятников затянули процесс.

Окончательный список объектов недвижимости FASTA был сужен до 11. Для ускорения продажи и максимизации прибыли совет рекомендовал Администрации общих служб нанять брокерскую фирму для совместной продажи оставшихся объектов. Совет считал, что продажа портфеля привлечет "самых крупных и лучших потенциальных покупателей", - сказал Д. Талмейдж Хокер, член совета, основатель и руководитель компании по недвижимости в Луисвилле, штат Калифорния.

"Мы должны зарабатывать деньги", - сказала Анджела Стайлз, член совета директоров и бывший сотрудник Управления по управлению и бюджету.

Но после найма брокерской фирмы администрация изменила курс, решив продавать объекты недвижимости самостоятельно, один за другим, на своем аукционном сайте - там же, где она разгружает подержанные вилочные погрузчики, офисную мебель, железнодорожные шипы и боевые ботинки.

В прошлом году Администрация общих служб продала 59 объектов недвижимости на сайте аукциона на общую сумму 52,59 млн. долларов США, но это лишь малая часть того, что планировалось получить за объекты FASTA.

"G.S.A. решило, что наилучшим вариантом действий является продажа отдельных активов, а не продажа портфеля в комплексе", - сказала Кристина Уилкс, представитель агентства.

Но пока на аукцион было выставлено только восемь объектов недвижимости FASTA; из них парковка в Айдахо-Фолс, штат Айдахо, была продана за 268 000 долларов.

"Доказательство - в пудинге", - сказал Дэвид Л. Уинстед, член совета директоров и бывший сотрудник Администрации общих служб. "На эти продажи ушло больше времени, и нам не терпится завершить их и получить средства в фонд государственного имущества".

Пока выручка поступает, совет составляет свой следующий список объектов, который должен быть представлен в декабре, при этом в его работе произошли некоторые изменения. В ответ на критику со стороны Управления правительственной отчетности совет усовершенствовал документацию. После фиаско с объектом в Сиэтле члены совета проводят более активную разъяснительную работу с государственными чиновниками, в округах которых находятся потенциальные объекты.

"Мы извлекли урок", - сказала г-жа Стайлз. "Общение просто абсолютно необходимо".

Несмотря на первые трудности, члены совета не теряют оптимизма по поводу своей миссии, которая включает в себя подготовку рекомендаций по консолидации операций агентства, что потенциально позволит освободить больше зданий для продажи, а также по поводу того, чтобы их голос был услышан.

У совета есть время до 2025 года, чтобы добиться своего.