Девелоперы, дружащие с мэром, встретили свою пару: жители Верхнего Ист-Сайда

В Нью-Йорке, когда кто-то хочет что-то построить, почти всегда начинается борьба - за роскошные высотки в Квинсе, приют для бездомных в центре Манхэттена и даже за собачью площадку в Верхнем Вест-Сайде. Но редко случается такая жестокая битва, как та, что разворачивается в одном из самых богатых районов Нью-Йорка - Верхнем Ист-Сайде.

Речь идет о Нью-Йоркском центре крови, одном из крупнейших в стране независимых поставщиков крови, который добивается разрешения города на замену своей трехэтажной кирпичной штаб-квартиры в районе Манхэттена 16-этажной стеклянной башней в партнерстве с бостонским застройщиком. Центр займет часть первых пяти этажей, а верхние этажи застройщик сдаст в аренду компаниям, занимающимся наукой о жизни.

Вскоре общественные группы выступили против. Почти все местные политики, включая члена городского совета, представляющего район, присоединились к ним. По их словам, здание будет слишком большим для квартала малоэтажной застройки и будет отбрасывать тень на парк, расположенный через дорогу.

Город также предложил предоставить застройщикам налоговые льготы на 25 лет, которые могут превысить 450 миллионов долларов, согласно анализу документов, полученных "Нью-Йорк Таймс". Лишь немногие из недавних проектов в Нью-Йорке получили подобные налоговые льготы, включая Гудзон Ярдс в Дальнем Вест-Сайде Манхэттена.

Кампания по борьбе с этим предложением, которая ведется уже более года, отражает углубляющееся движение против застройки по всему городу в связи с проектами, которые, как считается, не приносят пользы обществу, особенно в наиболее политически активных районах. Если раньше такие бои были сосредоточены в основном в элитных районах, то теперь они распространились по всему городу.

В последние годы протесты помешали другим строительным проектам, в том числе тем, которые должны были обеспечить доступное жилье в городе, испытывающем острую потребность в нем, и потрясли мощную городскую индустрию недвижимости, которая не привыкла к организованному сопротивлению.

Казалось, этого хора будет достаточно, чтобы обречь здание Центра крови на гибель. Но затем динамика быстро изменилась - и ситуация стала еще более уродливой.

За несколько дней до того, как в ноябре предложение поступило в Городской совет для получения ряда окончательных разрешений, члены совета, находящиеся за пределами района, поклялись продвинуть его, несмотря на сопротивление, и заключили частную сделку. При этом они нарушили давнюю традицию уважать пожелания местных членов.

Чернокожие и латиноамериканские депутаты намекали, что голосование "против" навредит цветному населению города, лишив его возможностей трудоустройства в компаниях, которые будут привлечены в новый проект. Профсоюзы лоббировали интересы депутатов, подчеркивая, что проект создаст рабочие места для больной строительной отрасли во время пандемии.

Противники проекта утверждали, что некоторые депутаты были настроены благосклонно только после того, как на выходных отдохнули с лоббистами в Пуэрто-Рико. Они обвинили мэра Билла де Блазио, который поддерживает проект, в конфликте интересов из-за его непогашенного долга перед юридической фирмой, которая также представляет интересы Центра крови. (Г-н де Блазио заявил, что обвинения "неуместны и несправедливы").

Сторонники строительства Центра крови утверждают, что он может помочь Нью-Йорку стать национальным центром научных исследований и дать экономический толчок в период восстановления города после пандемии.

Кроме того, Центр крови, занимающий это приземистое трехэтажное здание с момента основания некоммерческой организации в 1964 году, в течение нескольких лет пытался перестроить здание на Восточной 67-й улице. Центр крови и бостонский застройщик, Longfellow Real Estate Partners, потратили около 1,6 миллиона долларов на лоббирование проекта в мэрии и членах Совета с 2016 года, согласно городским документам.

Без одобрения города Центр крови будет ограничен правилами зонирования на строительство здания высотой не более 75 футов.

Городские власти заявили, что никаких обязательств по поводу льгот пока не принято. Один из руководителей Центра крови сказал: "Этот стимул позволит нам взять участок, который в настоящее время не платит налоги городу, и создать центр биологических наук, который будет платить миллионы налогов в течение следующих 25 лет, создаст сотни хороших рабочих мест и подарит городу новый Центр крови".

Член городского совета Бен Каллос, представляющий Верхний Ист-Сайд, возглавил оппозицию. "В целом все говорят: "О, это все из-за NIMBY, из-за некоммерческой организации и из-за тени", - сказал он. "В конце концов, речь идет о 16-этажной башне высотой 233 фута, которая является прославленным офисным помещением для богатых людей".

Г-н Каллос отметил, что Центр крови, согласно действующему зонированию, может построить на участке здание площадью более 200 000 квадратных футов без дополнительного разрешения города, что превышает площадь, которую центр планирует занять в предлагаемой башне.

Центр крови заявил, что такое здание обойдется в 460 миллионов долларов - больше, чем он может позволить себе самостоятельно - и что он не может использовать свой фонд пожертвований, оцениваемый в 380 миллионов долларов, для строительных проектов.

Несмотря на поздний шквал колкостей и закулисных переговоров, похоже, что городской совет в конце концов одобрит запрос на перезонирование в этом месяце, что позволит продвинуть проект стоимостью 750 миллионов долларов.

"Мэр говорил о биологических науках весь 2021 год", - сказал Митч Шварц, пресс-секретарь мэра. "Это тот тип проекта, который он бы поддержал".

Джеймс Парротт, экономист Центра по делам Нью-Йорка при Новой школе, сказал, что налоговые льготы похожи на те, которые город рассматривал в начале 1990-х годов для зарождавшейся тогда биотехнологической отрасли.

Но город в конечном итоге отложил эти планы из-за опасений, что они в основном принесут пользу компаниям, получающим их, а не экономике города в целом, сказал он.

Г-н Пэрротт, который рассматривал предлагаемые налоговые льготы для строительства Центра крови, сказал, что эта сделка будет одной из крупнейших в истории города, потенциально достигая 450 миллионов долларов за 25 лет, что является типичным сроком для стимулирующих сделок.

"Это традиция, которая широко ставилась под сомнение в прошлом и будет ставиться и впредь, несмотря на то, что у города на данный момент есть, возможно, более важные экономические потребности", - сказал г-н Парротт. "Это выглядит как очень схематичная сделка, предоставляющая очень дорогостоящую субсидию для очень неопределенного результата".

Хотя в названии Центра крови фигурирует Нью-Йорк, он уже давно вышел за пределы города и сейчас работает более чем в дюжине штатов, управляя банками крови и лабораториями, расположенными в основном на северо-востоке и среднем западе. Центр обеспечивает около 80 процентов крови в больницах Нью-Йорка и сообщил о более чем 592 миллионах долларов общего дохода в 2019 году, включая донорство.

Крупная уступка со стороны застройщиков - снижение высоты здания до 233 футов с 334 футов, что уменьшит часть тени - победила некоторых критиков. Центр крови также согласился выделить 3,6 миллиона долларов близлежащему парку Святой Екатерины, который также получит еще 7 миллионов долларов от города на модернизацию. Центр также выделит 2 миллиона долларов на образовательный комплекс Джулии Ричман, государственную школу, расположенную через дорогу.

"Наша концепция строительства ультрасовременного научного центра не только позволит некоммерческому Центру крови продолжать предоставлять безопасную и доступную кровь больницам региона, - сказал в своем заявлении Роб Пурвис, руководитель Нью-Йоркского центра крови, - но и позволит Центру значительно расширить свои жизненно важные исследования в области Covid-19 и заболеваний, связанных с кровью, в сотрудничестве с учреждениями и биотехнологическими партнерами под одной крышей".

Рафаэль Саламанка, член совета Бронкса, который сплотил своих коллег в поддержку проекта, сказал, что расширение Центра крови имеет решающее значение.

"Я считаю безответственным голосовать против этой заявки, потому что у вас есть сообщество, которое жалуется на тени", - сказал г-н Саламанка. "Я не могу сознательно проголосовать против проекта, в рамках которого проводятся исследования серповидно-клеточной анемии, хранится кровь жителей Нью-Йорка".

Гейл Брюэр, которая в качестве президента округа Манхэттен рассматривала предложение и рекомендовала не одобрять его, сказала, что снижение высоты заставило ее изменить свое мнение. Г-жа Брюэр, которая за время своей работы вела множество сражений против высотных застроек, сказала, что эта борьба стала чрезвычайно ожесточенной.

"Было столько безобразий", - сказала г-жа Брюэр, которая получила место в городском совете на выборах в ноябре. "Они говорили, что все дело в богатых, что они всегда жалуются".

Остается последнее препятствие.

Территория Центра крови немного пересекается с роскошным зданием кондоминиума на углу Восточной 66-й улицы и Второй авеню. Мажоритарные владельцы этого здания недавно подали протест против просьбы центра о перезонировании.

Их протест стал возможен благодаря неясному положению, которое, как считается, использовалось в Нью-Йорке всего два раза с 1943 года и которое позволяет владельцам недвижимости, подобным им, требовать от Городского совета одобрения запроса на перезонирование не простым большинством голосов, а тремя четвертями членов, голосующих "за". Как правило, это нелегкая задача.

Один из владельцев кондоминиумов - Марк Эпштейн, брат опального финансиста Джеффри Эпштейна. Он владеет 156 из 202 жилых единиц здания.

"Вас принуждают к перезонированию, чтобы повысить стоимость недвижимости рядом с вашей и впоследствии снизить качество жизни и стоимость вашего собственного здания", - сказал Пол Гарзиано, консультант по городскому планированию, который помогал владельцам кондоминиумов подавать протест. "Это просто возмутительно".