Кредит под залог коммерческой недвижимости

Кредит под залог коммерческой недвижимости получили распространение в США и странах Западной Европы, а сейчас данная финансовая услуга стала доступна и отечественным предпринимателям. Этот вид кредита привлекает относительно низкими процентными ставками, так как риски, связанные с  невозвратом кредита, банк снижает с помощью залога объектов коммерческой недвижимости.

Российскими банками кредит под залог коммерческой недвижимости выдается в среднем под 20 - 25% годовых. В основном это краткосрочные займы на 1-5 лет. Это ужесточение условий вызвано кризисными явлениями 2014 года, когда банки вслед за увеличением ключевой ставки повысили и стоимость заемных средств. Но вновь стали появляться и программы залогового бизнес-кредитования с более привлекательными условиями –15-17% годовых на 10 лет.

К примеру, Росбанк по программе «Кредит – предприятию» предлагает залоговые займы под 17,35 - 22,35% годовых для предпринимателей и организаций. Программу с названием «Коммерческая ипотека» имеет ЮниКредит Банк, где при соблюдении определенных условий процентная ставка составит от 9,5-11,5% годовых, но на практике базовая ставка может оказаться намного выше.

Сбербанком предлагается программа «Бизнес-недвижимость», предусматривающая получение займов малыми предприятиями и ИП под 14,74%.

Столь привлекательные ставки подразумевают и перечень особых требований. К примеру, «ЮниКредитом» не кредитуются объекты нежилого фонда, расположенные в домах-«хрущевках», а Сбербанк требует от заемщика наличие поручителя.

Окончательное значение процента по кредиту под залог нежилой недвижимости определяется в зависимости от следующих показателей:

• сумма займа;
• срок займа;
• финансовое положение возможного заемщика;
• история сотрудничества заемщика с кредитором (если таковая была).

Наиболее лояльные условия пользования кредитными средствами будут доступны клиентам, готовым предоставить первоначальный взнос в размере 20-30% и качественное обеспечение. Поэтому наиболее вероятным вариантом процентной ставки для большинства предприятий и организаций является 18-20%, а срок кредитования – от 3 до 5 лет.

Величина займа

В большинстве случаев займ юридическим лицам под залог коммерческой недвижимости выдается в размере, не превышающем 70% оценочной стоимости от обеспечения.

Банком-кредитором к залоговой коммерческой недвижимости предъявляются следующие требования:

• правильность оформления документов;
• отсутствие разного рода обременений;
• регистрация в Росреестре .

Некоторыми кредиторами, как и в случае с другими видами залогового имущества, может быть проверена и законность перепланировок.
Жесткой является позиция банковских учреждений в отношении степени физического износа объекта недвижимости. Помимо этого, банки не «питают особой любви» к сооружениям из древесины.
Немаловажное значение имеет и характер использования недвижимости. Если помещения предназначены для размещения средств специфического характера, а для других целей не подойдет, то банк отнесется к подобному обеспечению более насторожено. Подобную позицию несложно понять: если у заемщика появятся проблемы с погашением, обеспечение должно быть реализовано в короткий срок и по приемлемой цене.

Особенности оценки кредитов под залог коммерческой недвижимости

Как оформляется займ под залог коммерческой недвижимости? Потенциальным заемщиком первым делом в банк предоставляются учредительные и некоторые финансовые документы. Это своеобразная база для определения целесообразности выдачи займа. Решение банком обычно принимается в течение 1-3 дней.

Если кредитора полностью устраивает первичная документация, то появляется необходимость в проведении оценки объекта с привлечением профессионала (как правило, это независимый исполнитель). Реальная стоимость недвижимости определяется только специализированной профессиональной организацией.

В большинстве случаев заемщик может быть совершенно свободным в выборе оценщика, но кредитор будет обязательно перепроверять его своими силами. Поэтому данный момент (привлечение независимого оценщика) необходимо заранее согласовать с банком.

Инспектирование

После того, как этап оценки имущества будет пройден, кредитором инициируется инспекция объекта, планируемого принять в качестве обеспечения. В первую очередь им у потенциального заемщика запрашивается оставшаяся часть документов по объекту недвижимости и проводится окончательная проверка на предмет наличия препятствий для реализации обеспечения. В случае если банк-кредитор не найдет препятствий для оформления кредита, то у заемщика появится шанс получить максимально возможную сумму кредита, а если, наоборот, придет к выводу, что реализация залога является потенциально проблематичной, то он не даст дальнейшего хода оформлению займа. В число встречающихся причин отказа в предоставлении займа юридическим лицам под залог коммерческой недвижимости входят следующие:

• неправильное оформление правоустанавливающих документов;
• здание непригодно для сдачи в аренду;
• отсутствует разрешение на использование земельного участка, находящегося под залоговой недвижимостью;
• наличие на территории низколиквидных или специальных объектов, являющихся неотъемлемой частью недвижимости: газохранилище, котельная, пожарный водоем и т. д.

В некоторых случаях банком может быть отказано исключительно по экономическим мотивам. К примеру, завышенная оценка стоимости.

Плюсы кредитования под залог коммерческой недвижимости

Если заемщик является одновременно и покупателем такого рода недвижимости, то большой плюс в том, что им ежемесячно выплачиваются не арендные платы, а платежи по кредиту, и после полного погашения задолженности объект становится его собственностью. Именно этим обусловлена популярность залогового кредитования.
У заемщика остается самое главное – объект недвижимости, благодаря чему он имеет возможность использовать его для развития бизнеса. Здесь есть лишь одно ограничение – запрет на проведение юридических сделок до момента полного исполнения обязательств перед кредитором.

Минусы

Получение денег под залог коммерческой недвижимости имеет следующие недостатки:

• долгое оформление сделки;
• наличие дополнительных условий, к примеру, обязательное страхование недвижимости;
• строгий подход банка к процедуре оценки.