Виды ипотеки и ипотечного кредитования в России

Ипотека - кредит под залог недвижимости. Большинство людей представляют это следующим образом: купить квартиру под её обеспечение, платить в течение 10-15 лет и получить все в собственность. Но это не совсем так. Рынок ипотечного кредитования шире, чем многие привыкли думать. Какие виды ипотеки встречаются, чем они отличаются, и какие виды ипотечных кредитов выгоднее? Автор статьи подготовил ответы на все выше перечисдленные вопросы.

Тип обеспечения

Обеспечением в случае ипотеки выступает недвижимость. Ее можно разделить на два вида:

• Приобретаемая недвижимость;
  
• Имеющаяся недвижимость.
  

Разберем каждый вид ипотеки отдельно.

Под залог приобретаемого жилья

Ипотека под залог приобретаемого жилья - наиболее распространенный вид кредита для покупки квартиры. Работает стандартная схема: квартира берется в ипотеку, а обеспечением выступают эта же недвижимость.

В случае, если плательщик по каким-то причинам полностью не может справиться с обязательствами, банку переходит право на владение квартирой. В свою очередь, кредитная организация продает её на вторичном рынке и получает свои деньги.

Под залог имеющегося жилья

Более редкие виды ипотеки в России - ипотека под имеющееся жилье. Суть этого вида ипотеки в следующем: берется стандартный кредит, но обеспечением выступает квартира, дом, дача или комната. В таком случае, процедура ничем не отличается от обеспеченного кредита, а деньги по ипотеке можно потратить на другие цели (не связанные с недвижимостью).

Тип жилья

По типу жилья выделяется: новостройки и вторичное жилье. Специфика у двух сделок будет разной. Главные отличия - в процедуре предоставления денег банком и возможных рисках.

Вторичное жилье

Вторичное жилье - квартира или дом, у которого есть собственник. Заключается сделка по продаже недвижимости, а банк выступает плательщиком. После передачи первоначального взноса кредитная организация полностью или частично покрывает сумму договора, попутно заключая свои условия по выплатам.

Новостройка

При работе с новостройками банк полностью или частично передает деньги строительной фирме, которая занималась работами и сейчас выступает продавцом. После этого с клиентом заключается договор. В обоих случаях клиенту наличными деньги не выдаются.

Единственное исключение - высокий авторитет заемщика и его умение договариваться. К примеру: офис другого банка (в котором у строительной компании открыт счет) через дорогу, а клиент более 10 лет без проблем погашает свои обязательства.

Объект залога

Классификация по объекту залога подразумевает под собой разделение на разные объекты, которые выступают обеспечением. То есть гарантией того, что клиент будет платить, в противном случае, банк получит в собственность актив, бывший в залоге. В зависимости от объекта, банк может более охотно пойти на сделку или выставить менее привлекательные условия.

Квартира

Наиболее распространенный залог. В этом случае включается стандартная процедура выдачи ипотечного кредита. Вероятность одобрения, если доходы позволяют, высокая. Можно брать даже при средней кредитной истории, главное, чтобы был первоначальный взнос.

Комната

Бывают два вида комнат: в квартире и в общежитии. В первом случае банки не так охотно идут на сделку - найти клиента на комнату, без потери стоимости, очень тяжело. Дополнительные обязательства или повышенная процентная ставка гарантированы.

В случае с комнатой в общежитии ситуация другая. Это полноценный объект недвижимости, который имеет свою стоимость. Банки возьмут комнату в обеспечение, но ниже рыночной цены.

Частный дом

Частные дома - востребованные объекты в случае, когда банк решает поработать с залогом. Кредитные организации, которые перенимают Европейские практики работы, рассматривают не только текущую стоимость, но и инвестиционную привлекательность дома, так как он передается вместе с землей. Высокая вероятность одобрения, но стоимость будет чуть ниже рынка.

Земельный участок

Как и в случае с частными домами, земельные участки могут быть объектами залога. При этом рыночная стоимость зависит от оценки независимых экспертов. Банки выдают не реальную рыночную цену, а свою, исходя из всех необходимых коэффициентов. Вероятность одобрения - средняя.

Объект незавершенного строительства

Самый проблемный вид залога при ипотеке - объект незавершенного строительства. Его стоимость оценить сложнее, чаще всего придется рассчитывать цену на большой срок, при завершении работ. Банки редко будут идти на подобную сделку, если не включена привлекательная земля.

Способ выдачи

Для ипотеки актуальны два способа выдачи денег: кредитная линия и единовременная выдача. Механизмы существуют разные, как и случаи, когда эти деньги могут понадобиться.

Единовременная выдача

Единовременная выдача - разовое перечисление денег. Клиент захотел получить 5 миллионов на покупку квартиры - ему выдали в кредит эти деньги. После оценки всех активов, залога и тд. Процедура простая и понятная.

Кредитная линия

Кредитная линия по механизму похожа на кредитную карту. Клиенту одобряют лимит на выдачу, и в любой момент можно получить необходимую сумму. В случае ипотеки на квартиру это актуально при работе с новостройками. За квартиру нужно отдать 5 миллионов + получить 600 тысяч на ремонт. Сначала берутся 5 миллионов, и за них платятся проценты, а когда потребуется ремонт - еще 600.

Тип погашения

Есть разные типы погашения в банках. Каждый из них актуален для определенных категорий клиентов. Необходимо изучить их и выбрать наиболее предпочтительный.

Аннуитетные платежи

Аннуитетные платежи - классический вид погашения. Сумма выплачивается равными долями в течение всего срока. Вначале - большую часть ежемесячного платежа покрывают проценты, при минимальной сумме основного долга. Далее - уменьшаются проценты в платеже, в то время как “тело” кредита увеличивается.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи - более сложная схема. Платежи по кредиту разные. Сначала - на всю сумму начисляются проценты. И разбиваются по месяцам. То есть в начале срока погашения ежемесячный платеж будет выше, к концу постепенно уменьшаясь.

«Шаровое» погашение

Шаровое погашение - это не банковская, а клиентская практика. Когда платежи совершаются время от времени, но суммы перекрывают платеж по следующему месяцу. Схема похожа на досрочное погашение, с той лишь разницей, что, когда клиент вносит платеж выше требуемого при досрочном погашении, в следующий месяц ему тоже нужно платить, но уже чуть меньше.

Современное “шаровое” погашение делается так: через ЛК вносятся средства на 2 и более месяца вперед, и до следующего раза они там остаются. Когда наступает дата погашения - деньги списываются. И так пока они не закончатся.

Шаровое погашение подходит для тех, у кого заработная плата нестабильна, но выше среднего. Сезонные работы, вахта и подобные способы получения дохода.

График погашения с растущим платежом

Такой способ погашения был экспериментальным, когда АИЖК запускали свою программу финансирования. Тогда каждый год платеж увеличивался на сумму инфляции. Главный плюс - можно было взять значительно больше и рассчитывать, что в будущем уровень дохода тоже будет повышаться. Но практика не прижилась.

Тип процентной ставки

Кредитные организации предлагают несколько видов ставок на жилищное кредитование. В зависимости от текущей экономической ситуации и перспектив они могут оказаться как более выгодными, так и обременительными для клиентов.

Фиксированная ставка

Фиксированная ставка - стандартная банковская практика. Деньги выдаются под определенный процент, который не меняется в любой ситуации. В России чаще всего используется фиксированная процентная ставка.

Плавающая ставка

Плавающая процентная ставка - величина процентов может меняться в зависимости от экономических показателей. Все заранее прописано в договоре. Плавающая ставка состоит из:

• банковской маржи, которая не меняется;
  
• изменяемой части.
  

При высоком уровне инфляции или тяжелой экономической ситуации - плавающая ставка будет увеличиваться. При стабильной экономике - уменьшаться.

Комбинированная ставка

Сочетание двух предыдущих ставок. Определенное количество лет, указанных в договоре, ставка остается фиксированной. По прошествии периода - превращается в плавающую. Используется еще реже, чем предыдущий вид процентной ставки.

Наличие субсидий

Ипотеку можно разделить еще по наличию субсидий (помощи со стороны государства). Есть стандартные предложения и субсидируемые направления.

Субсидируемые

Практически все работают по следующей схеме:

• банк получает возможность поучаствовать в социальной программе;
  
• выдает ипотеку со льготными условиями;
  
• разницу компенсирует государство.
  

Чаще всего крупные субсидируемые проекты передаются банкам из ТОП-10, которые сотрудничают с правительством или региональной властью.

Социальная ипотека

Социальная региональная ипотека - целевая мера по привлечению граждан в определенный город или область. Предлагают кредиты на жилье по сниженным ставкам. Интересно для тех, кто хочет переехать.

Ипотека с материнским капиталом

Материнский капитал можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке или для погашения части основного долга по текущему кредиту. Обналичить материнский капитал нельзя, а только использовать в различных социальных программах.

Молодая семья

Выгодная программа для семей до 35 лет. Им выдается официальный сертификат на 30-35%, которым можно либо погасить текущую ипотеку, либо использовать в качестве первого взноса при оформлении новой.

Семейная ипотека

Льготная ипотека также для семей с детьми. После рождения ребенка можно получить жилищный кредит под 6% годовых.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих. Каждый год на определенный счет, закрепленный за каждым человеком в армии или полиции, начисляются деньги (до 270 тысяч рублей), которыми он впоследствии может воспользоваться для приобретения жилья.

Получить такую ипотеку военный может только в специальных банках.

Не субсидируемые

Не субсидируемые ипотеки на жилье выдаются банками самостоятельно, на своих условиях. Государство не имеет к этому отношения. Проценты значительно выше, чем при льготных программах.

Вид кредитора

Разделение по кредиторам условно. Это практически не касается условий и оформления договоров.

Банковские кредиты

Выдают только банки, имеющие лицензию на ипотечное кредитование от Банка России. Только банки могут участвовать в льготных программах.

Не банковские кредиты

Выдавать может каждый. Даже стандартные инвестиционные компании, если они работают с физическими лицами, могут выдать ипотеку. Чаще всего - под залог уже имеющейся недвижимости.

Особые программы

В конце - особенные программы, которые встречаются достаточно редко.

Без первоначального взноса

Этот вид ипотеки выгоднее для тех, у кого нет денег на первоначальный взнос. Вероятность выдачи кредита высокая, но проценты будут значительно выше, чем по стандартной ипотеке. Таким образом компенсируется разница между стоимостью кредита и ценой продажи недвижимости.

С плохой кредитной историей

Ипотека с плохой кредитной историей тоже привлекательна для банка. Но не все идут на это. Крупные банки редко публикуют подобные предложения. Чаще всего - мелкие, региональные отделения, которые привлекают клиентов. Процентная ставка очень высокая.

Для иностранцев

Ипотека для иностранцев является возможной только если они платят налоги в России. Для получения такого кредита потребуется весь пакет документов, и велика вероятность, что многие банки откажутся.

Без подтверждения дохода

Ипотечный займ без справок - крайне редкая программа. Чаще всего встречается в МФО и подобных организациях. Без справок о получении дохода, под залог недвижимости. Главный недостаток - при любой просрочке платежа могут возникнуть серьезные проблемы, вплоть до конфискации.

На гараж или машиноместо

Некоторые банки могут выдавать ипотечные займы на гараж или машиноместо. Это не такое популярное предложение, как стандартная ипотека, так как сложно учитывать реальную рыночную стоимость объекта.

На ремонт

Распространенный кредит. Вместо потребительского займа можно оформить ипотеку и включить в стоимость ремонт. Или добиться кредитной линии. Удобнее, чем переплачивать за использование средств.

По кредитам с плохой КИ и без документов потребуется дополнительное поручительство и высокий первый взнос.



На нашем сайте Вы можете подать предварительную заявку онлайн на кредит и получить ответ в течение нескольких минут.