Ипотека без первоначального взноса: можно ли взять?

Жилищный вопрос

Отсутствие собственного жилья – одна из самых острых проблем для молодых людей. Завышенные цены на вторичную недвижимость, не слишком высокий уровень заработной платы в среднем по стране, достаточно медленный темп строительства новых домов не способствуют решению жилищных вопросов. 

Тем, кому недвижимость не досталась в наследство от бабушек и дедушек или в подарок от родителей, не всегда удается собрать нужную сумму на покупку дома или квартиры. Чаще решением такого вопроса становится аренда жилья.

Однако каждый здравомыслящий человек понимает, что это – явление временное. Ведь мало кому нравится жить в ситуации неопределенности и зависеть от воли законных владельцев недвижимости. Как раз при таких обстоятельствах обычно и появляется мысль об ипотеке.

«Две большие разницы»

В странах с развитой экономикой иметь ипотечный кредит – обычное дело. Этому способствуют лояльные условия при выдаче займа и достаточно стабильная ситуация в регионе, позволяющая оформлять долгосрочный кредит и в течение многих лет выплачивать его практически без изменения процентной ставки. А в России, Украине, Белоруссии и др. странах Восточной Европы даже само оформление ипотеки связано с определенными трудностями. Большинство людей, которые не только хотели, но и могли бы выплачивать ежемесячный платеж по долгосрочному займу за возможность жить в своей квартире и вкладывать средства в ее благоустройство, не в состоянии собрать нужную сумму для оплаты своей части стоимости жилья, приобретаемого в кредит. Именно в таких случаях бывает необходима ипотека без первоначального взноса.

Понятие ипотеки без первоначального взноса

Такой вид займа характеризуется высоким уровнем риска невозврата, поскольку обычно готовность клиента внести определенную сумму в приобретение жилья является для банка подтверждением хорошего финансового состояния. Поэтому часто ипотечный кредит без первоначального взноса имеет свои особенности:

• менее лояльные условия, чем при оформлении обычной ипотеки;
• необходимость предоставить дополнительное обеспечение, кроме покупаемого жилья;
• более серьезные требования к заемщику;
• страхование ответственности клиента.

Основные способы замещения первоначального взноса при ипотеке

Любая финансовая организация заинтересована в долгосрочном сотрудничестве с добросовестным заемщиком. Поскольку уровень ответственности каждого клиента на начальном этапе определить невозможно, банк предпочитает минимизировать свои риски, установив определенный фильтр в виде первоначального взноса. Отказываться от такого способа подбора заемщиков с нужным уровнем платежеспособности финансовой организации не имеет смысла. Поэтому представления об ипотеке без первоначального взноса для банка и для клиента нередко сильно отличаются. В связи с тем, что принимает решение о выдаче средств финансовая организация, стоит учитывать именно ее видение этого вопроса. Для банка ипотека без первоначального взноса является ипотечным кредитом, при котором заемщик не игнорирует внесение собственных средств в счет покупки недвижимости, а использует в качестве первого взноса альтернативные варианты. Основные способы замещения своей части взноса в покупку представлены на схеме.

1. Потребительский кредит. На первый взгляд самый простой способ получения определенной суммы, которую можно использовать для получения ипотеки без первоначального взноса. Его можно получить с минимальным пакетом документов в максимально сжатые сроки. Однако такие займы обычно краткосрочны, имеют достаточно высокие процентные ставки и предполагают оформление кредита на не очень большую сумму. Кроме того, при заполнении заявления на ипотеку без первого взноса, нужно будет указывать не только сумму, которую есть возможность внести в качестве первоначального взноса, но и обязательства по всем другим кредитам. При расчете платежеспособности это снизит шансы заемщика на оформление ипотеки на нужных ему условиях, ведь банк будет учитывать в расходах потенциального заемщика ежемесячный платеж по потребительскому кредиту.

2. Дополнительное залоговое недвижимое имущество. Такой способ замещения первоначального взноса доступен далеко не всем потенциальным заемщика, т. к. тут предусмотрена выдача кредита под другую имеющуюся в собственности клиента недвижимость. В принципе такой кредит под залог недвижимости можно рассматривать как вариант потребительского, но с меньшей процентной ставкой и большей суммой. В то же время минусов в таком решении вопроса достаточно много, поскольку для банка этот вид кредита связан с большими рисками в части возможности реализации залога, чем обычная ипотека (о принципах взыскания имущества написано в статье 78 Федерального закона об ипотеке ). Для клиента основными недостатками такого варианта являются более высокая процентная ставка, более серьезные требования к заемщику, наличие ряда существенных ограничений по залоговому имуществу, а также вероятность утраты бывшей в собственности недвижимости в случае невозможности своевременного погашения кредита.
   

3. Материнский капитал (с определением этого понятия и особенностями получения и использования таких средств можно ознакомиться на сайте banki.ru ). Этот вариант интересен тем, что многие банки разрабатывают специальную программу в рамках социальной ипотеки, при которой деньги по сертификату перечисляет Пенсионный фонд . Заемщики в этом случае получают возможность подать заявку на оформление кредитов под материнский капитал,используя его для первоначального взноса, и могут рассчитывать на подписание договора на хороших условиях (воспользоваться сертификатом можно и при выборе программы кредитования «ипотека для молодой семьи»). Однако такой способ замещения взноса собственных средств является более трудоемким, поскольку предполагает другую процедуру получения средств банком, и доступным только тем, кто имеет право на подобную форму материальной поддержки российских семей по программе стимулирования повышения рождаемости на уровне государства.

4. Жилищный сертификат (специфика этого вида ценных бумаг описана в электронном юридическом словаре на сайте dic.academic.ru ). В банковской сфере в качестве первоначального взноса такой сертификат принимается преимущественно в рамках кредитования военнослужащих, для чего финансовые организации создают отдельный продукт – военная ипотека. Основным недостатком такого способа замещения собственных средств является ограниченный выбор банковских программ. Но некоторые даже крупные банки готовы принять жилищный сертификат в качестве первоначального взноса практически по любому предлагаемому ими ипотечному продукту. В этом случае потенциальный заемщик может не собирать деньги для внесения своей части стоимости недвижимости и при этом получить заемные средства на стандартных условиях.

Основные виды ипотеки без первоначального взноса

Типов оформления ипотечного кредита, не предполагающих непосредственного внесения денежных средств потенциальным заемщиком, достаточно много. К самым распространенным видам такого займа можно отнести следующие банковские продукты:

• ипотека с использованием материнского капитала (в качестве взноса при оформлении такого кредита используется государственная помощь для семей, имеющих двух и более детей);
• ипотека для молодой семьи (такой кредит в большинстве финансовых организаций не выделен в отдельный банковский продукт, но предполагает возможность использования материнского капитала и получение денежных средств на более лояльных условиях);
• ипотека для военных (такой кредитный продукт ориентирован на решение жилищных проблем военнослужащих и предусматривает использование в качестве первоначального взноса средств, накопленных на их специальном счете с помощью субсидии) и др.

Требования к заемщикам

Каждый банк имеет свой список требований к клиентам, которые хотят оформить ипотеку без первого взноса. Обычно у наиболее крупных и надежных организаций критерии для отбора потенциальных заемщиков намного серьезнее, поскольку у них нет необходимости в массовом привлечении клиентов или продвижении своего бренда любыми доступными способами. То же самое можно сказать и о кредитных продуктах: чем надежнее финансовая организация, тем меньше вероятности, что она будет предлагать оформить ипотеку без первоначального взноса и залога, ипотеку без первоначального взноса и поручителей или ипотеку без первоначального взноса на строительство дома. Если же такой вид кредита все-таки предусмотрен в продуктовой линейке банка, то обычно условия кредитования хуже стандартных, а требований к заемщику намного больше, ведь риски банка по возврату подобного кредита существенно увеличиваются. Базовыми требованиям к заемщику являются:

• возраст (обычно от 21 на момент оформления до 75 на момент полного погашения кредита)
• стаж работы (как правило, необходимы непрерывный стаж за последние полгода на текущем месте работы и не менее года общего стажа в течение последних 5 лет)
• платежеспособность (банк в основном требует наличия постоянных доходов, достаточных для выплаты ежемесячного платежа по кредиту и обычных расходов заемщика).

Стандартный пакет документов

Любая финансовая организация оставляет за собой право потребовать дополнительные документы, которые позволят ей более четко определить уровень платежеспособности заемщика и предложить максимально соответствующие условия по кредиту. К стандартному пакету относят:

• идентифицирующие документы (обычно паспорт с регистрацией);
• документы, которые подтверждают платежеспособность и занятость потенциального заемщика (копия трудовой, справка о заработной плате, а при наличии также справки о других выплатах и документы, указывающие на дополнительные источники доходов и др.);
• документы по залогу (договор-основание продажи недвижимости, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество, отчет об оценке стоимости приобретаемого в кредит имущества и т. д.);
• документы, подтверждающие возможность внесения первоначального взноса или его замещения (жилищный сертификат, сертификат на материнский капитал и др.).

Условия кредитования

Уменьшить процентную ставку могут:

• Наличие зарплатной карты в банке, который будет выдавать кредит;
• оформление ипотеки по акционному предложению (например, акция для молодой семьи в Сбербанке);
• использование продвигаемого банком продукта (например, оформление пакетных предложений «Привилегия» и «Прайм» в ВТБ24) и др.

Действия потенциального заемщика

В наиболее общем виде человеку, который хочет получить ипотеку без первого взноса, нужно сделать следующее:

1. Объективно оценить свое финансовое состояние и определить оптимальный платеж, который можно будет платить без ущерба для семьи в течение длительного времени.
2. Выбрать 5–7 надежных банков, выдающих кредиты без первоначального взноса, и узнать их условия кредитования.
3. Определить оптимальные условия по ипотечному кредиту и принести в конкретный банк необходимый пакет документов для рассмотрения заявки на оформление ипотеки.
4. После получения положительного ответа из банка найти соответствующий объект недвижимости.
5. Принести в банк документы по выбранному недвижимому имуществу.
6. Заключить кредитный договор.
7. Зарегистрировать права на недвижимое имущество в Росеестре.
8. Получить необходимые средства.

Оформление ипотеки требует высокого уровня ответственности от заемщика. Долгосрочный кредит способен сильно изменить привычный образ жизни любой семьи. Именно поэтому нужно уделить особое внимание выбору надежной финансовой организации и тщательному анализу предложенных условий.