Ставки растут. Вы хотите дом. Что произойдет дальше?

Это то, чего, как вам кажется, вы хотите больше всего на свете. Он стоит больше, чем почти все остальное, что вы когда-либо купите. В прошлом году цена, возможно, выросла более чем на 50 000 долларов. И вот вы здесь, пытаетесь понять, что махинации Федеральной резервной системы могут означать для вас и вашей покупки дома.

Это тяжело, и я сожалею. Если вас это утешит, профессиональные прогнозисты тоже не знают, что будет дальше.

"Мы знаем, что каждый прогноз может оказаться неверным", - сказал Дуглас Г. Дункан, старший вице-президент и главный экономист Fannie Mae.

Одно кажется несомненным: ФРС планирует повысить ставки, которые банки взимают друг с друга за краткосрочные кредиты. Это приведет к увеличению стоимости займов для всех видов кредитов - хотя ипотечные кредиты не так непосредственно связаны с этим повышением, как другие.

Цель ФРС - сдержать общую инфляцию, но странные обстоятельства, вызванные пандемией, означают, что рынок жилья может не послушаться.

Это означает, что вам придется проявить гибкость. Поэтому начните с известного.

В прошлом году произошло двузначное процентное увеличение цен на то, что сейчас, в среднем, стоит 408 000 долларов за новую коллекцию гипса и палок. (Ставки по ипотеке уже выросли более чем на один процентный пункт по сравнению с рекордно низкими. И продажи в начале года подскочили, так как многие покупатели пытались зафиксировать более привлекательную ставку, чем та, которая может быть доступна всего через несколько месяцев.

Теперь сделайте несколько глубоких вдохов. У вас есть вопросы о том, что это значит. Эти ответы должны помочь.

ФРС, похоже, собирается повысить ставки в следующем месяце. Что произойдет с ипотечными кредитами?

Процентные ставки по ипотеке, вероятно, вырастут до конца года с нынешнего уровня 3,92 процента. Но речь идет не только о повышении ставок ФРС. Есть необычное действие, которое может исходить от центрального банка и которое может привести к повышению ставок.

Федеральное правительство владеет огромными пакетами ипотечных кредитов, находящихся в облигациях, которые оно приобрело в последние годы для стабилизации рынка жилья и экономики в целом.

Сейчас рынок жилья более чем в порядке, и Федеральная резервная система хочет как можно скорее избавиться от этих облигаций. Однако если она продаст слишком много облигаций слишком быстро, это может наводнить рынок и заставить цены на облигации упасть.

В этот момент банкирам, пытающимся упаковать и продать новые пачки ипотечных кредитов, потребуется, чтобы эти новые облигации платили больше инвесторам, чтобы они их покупали. А для того, чтобы эти облигации платили больше, домовладельцы должны будут платить более высокие процентные ставки по своим ипотечным кредитам.

Это один из вероятных сценариев дальнейшего роста ипотечных ставок в этом году.

Хорошо, значит, ставки по ипотеке могут вырасти еще немного. Не упадут ли в этот момент цены? (Пожалуйста?)

Ну, цены перестали расти так быстро, как раньше, когда ставки немного выросли в 2018 году. Помогло ли это? Это может произойти и в этот раз.

Но... может и не произойти. Когда вы спрашиваете людей о том, что они планируют платить, если ставки по ипотеке вырастут, как это сделали Андреас Фустер и Басит Зафар для работы, которую они опубликовали в начале прошлого года, ответы кажутся неожиданными. Исследователи спросили, сколько потенциальные покупатели готовы были бы заплатить, если бы ставки по ипотеке составляли не 4,5%, а 6,5%.

В среднем, цена, на которую рассчитывали респонденты, была ниже всего на 5 процентов. Почти половина респондентов вообще не изменила свою цифру.

Это признак того, что даже при более высоких ипотечных ставках конкуренция между покупателями может сохраняться. Но, опять же, этот опрос проводился до того, как потребители были настолько раздражены инфляцией, повышающей стоимость повседневной жизни.

То есть вы хотите сказать, что в этот раз все по-другому?

Да - и нет. Факты всегда меняются, даже если экономические, фондовые и жилищные циклы являются регулярными (если не предсказуемыми и не совпадающими по времени) событиями в течение нашей жизни.

И, о, какой набор фактов мы имеем. Пандемия и ответные меры правительства привели к тому, что многие люди стали меньше тратить на поездки, проезд, одежду, выплаты по студенческим кредитам и развлечения.

Это позволило получить дополнительные деньги на счета первоначального взноса тем, кто не потерял работу или какой-либо доход. В то же время, ипотечные пакеты, которые покупала ФРС, способствовали рекордно низким ипотечным ставкам.

Это облегчило рост цен на жилье - точно так же, как многие люди ускорили планы переезда в поисках большего пространства для работы на дому и чтобы дети не мешали им. Конкуренция за свободные дома стала еще больше, а строительство новых домов заняло больше времени из-за проблем с поставками и нехватки рабочей силы.

И это еще не все. Профессиональные инвесторы покупали дома за наличные, которые предпочитают большинство продавцов и не могут удовлетворить большинство индивидуальных владельцев, как никогда ранее в 2021 году. По данным Redfin, на них пришлось 18,4 процента покупок жилья в четвертом квартале 2021 года. В южных и западных городах - таких как Атланта, Шарлотт, Майами, Орландо, Лас-Вегас и Феникс - на долю инвесторов пришлось более четверти продаж.

Эти институциональные покупатели, вероятно, еще не закончили.

"Сейчас абсолютно ужасное время для покупателя", - говорит Сара Пондер, специалист по финансовому планированию из Остина, штат Техас. По данным городского совета риэлторов, средняя цена дома за последний год выросла на 30 процентов.

Г-жа Пондер, которая специализируется на помощи профессионалам в сфере недвижимости и за 15 лет своей взрослой жизни уже совершила пять сделок с недвижимостью, указывает на последний фактор "икс": Люди ее возраста могут не знать, как быстро растущие процентные ставки влияют на психику покупателя жилья.

"Я принадлежу к целому поколению людей, которые привыкли к низким ставкам", - сказала она. "Если и когда они нормализуются до долгосрочных средних значений, то люди моего возраста будут относительно недовольны".

Есть ли причины спешить разобраться во всем этом?

Нет, даже если в последнее время наблюдается всплеск покупок.

Г-жа Пондер не обязательно советует людям пересидеть этот рынок, хотя она предпочла бы, чтобы люди не растягивали себя в финансовом плане. Специалисты по финансовому планированию - и кредиторы - обычно хотят, чтобы люди тратили на общие расходы на жилье не более 35 процентов от своего дохода. Большинству людей следует не поддаваться искушению расширить эти границы; г-жа Пондер обычно хочет, чтобы ее клиенты не превышали их.

И помните: Ипотечная математика в условиях более высоких процентных ставок не может быть по-настоящему ужасной до тех пор, пока банк все еще дает вам кредит.

Ежемесячный платеж по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой на сумму 300 000 долларов составляет 1 432 доллара, если процентная ставка составляет 4 процента, что близко к ее нынешнему уровню. При 6 процентах - что, для ясности, будет самой высокой ставкой за более чем 13 лет - платеж составит $1 799. Дополнительные 367 долларов в месяц - это вряд ли карманные расходы, но это сумма, которую многие люди все еще могут выжать из бюджета.

Все еще нервничаете? Стоит помнить, что "подыгрывать" - это не обязательное условие. Быть квартиросъемщиком - не повод отказываться от удовлетворения жизнью. А в некоторых обстоятельствах покупка жилья в такой обстановке - это рецепт для сожаления.

"Самое главное - убедиться, что вы готовы остаться в стране как минимум на пять лет", - говорит Дэрил Фэйрвезер, главный экономист компании Redfin. "Что бы ни происходило на рынке, вы должны накопить достаточно капитала, чтобы при продаже выйти вперед, даже после уплаты комиссионных".

Так что, возможно, это еще не повод остерегаться. Но это определенно настораживающий момент.

"Меня беспокоит то, что люди начинают вести себя иррационально, пытаясь конкурировать за дом, который им на самом деле не нравится", - говорит доктор Фэйрвезер. "В худшем случае вы купите его и продадите через год. Если рынок падает, вы можете оказаться в очень опасном положении".