2
+7 (495) 968-02-01

ул. Трифоновская, д. 55

Это был дом в течение десятилетий, но легальным он был всего несколько месяцев

18 декабря 2021

Калифорния догоняет реальность: когда играть по правилам становится слишком сложно, люди все равно переделывают гараж в квартиру.

Это был дом в течение десятилетий, но легальным он был всего несколько месяцев
На бумаге переоборудованный гараж за домом семьи Мартинез в районе Бойл-Хайтс в Лос-Анджелесе - это совершенно новая единица жилья, продукт законодательства штата, которое поощряет домовладельцев размещать небольшие арендные дома на своей территории и помогать Калифорнии восполнить десятилетиями существовавшую нехватку жилья. Двухэтажный, с жилой площадью 1100 квадратных футов, обнесенный изогнутой наружной стеной, украшенный розовыми вкраплениями вокруг окон и декоративными белыми квадратами, он возвышается над приземистым основным домом, как заявление о чем-то ином за оградой из цепной сетки.

Внутренняя часть дома рассказывает более длинную историю. В течение многих лет это помещение было нелегальным, построенным подпольно в середине 1990-х годов Бернардо и Томасой Мартинес в рамках проекта стоимостью 2000 долларов, который превратил гараж в холодное, но пригодное для жилья помещение с кроватью и ванной комнатой. Семья сдавала его за 300 долларов другу, затем за 500 долларов брату Бернардо Мартинеса, используя эти деньги, чтобы компенсировать ипотеку и пережить безработицу во время Великой рецессии.

В конце концов, в квартире поселился их сын Луис, который жил там несколько лет спустя, пока получал степень магистра архитектуры. Луис Мартинес спроектировал последнее переоборудование и во время интервью на подъездной дорожке отметил, что гараж может стать законным жильем в 2020 году, но он уже давно является чьим-то домом.

"Городские правила, наконец, догнали, как используются эти помещения", - сказал Луис Мартинес.

До прошлогоднего ремонта дом семьи Мартинес на заднем дворе принадлежал к теневому списку несанкционированного жилья, который разросся по всему Лос-Анджелесу и другим городам с высокими ценами, когда доступное жилье сократилось. Застройщики-любители строят их ради прибыли. Домовладельцы строят их для семьи или чтобы помочь с ипотекой.

На тесном и дорогом рынке жилья, где дома отчаянно нужны, но их также трудно построить, люди с любым уровнем дохода решили просто строить сами. В результате возник обширный рынок неофициального жилья, на который приходятся миллионы единиц по всей стране, особенно в нижнем сегменте.

"Это один из самых значительных источников доступного жилья в стране", - говорит Винит Мухиджа, профессор городского планирования Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

За последние два года пандемии, когда политики боролись за сдерживание распространения болезни в переполненном жилье и предотвращение массовых выселений уязвимых жильцов, Covid-19 обнажил, насколько ненадежным - и плохо изученным - стал рынок жилья в Соединенных Штатах. Чуть более 100 миллионов человек живут в арендованном жилье по всей территории США, но никто точно не знает, сколько людей находятся под угрозой выселения, сколько теряют жилье без официального уведомления, и даже не имеет представления о тенденциях ценообразования.

Почти нигде эта нестыковка не проявляется так сильно, как в случае с неофициальными квартирами, которые города молчаливо принимают как важную часть предложения жилья, но не совсем одобряют и часто пустуют или сносятся, если кто-то жалуется. Такая практика создает своего рода юридическую "серую зону", в которой арендаторы и владельцы не хотят быть обнаруженными и могут столкнуться с трудностями при получении защиты арендаторов или финансовой помощи, например, помощи в размере 46 миллиардов долларов на аренду жилья в условиях пандемии, созданной федеральными программами стимулирования.

Оглядывая окрестности с крыши своего старого дома с гаражом, Луис Мартинес пересчитал несколько близлежащих неформальных квартир: Пристройка из гофрированной стали, которая поглотила двор дома, расположенного через несколько участков; откатные гаражные ворота, скрывающие несанкционированный дом на соседней улице; остатки душа, который когда-то находился в доме на заднем дворе и был снесен после того, как городские инспекторы обнаружили его.

В округе Лос-Анджелес, где проживает 10 миллионов человек, по данным исследователей из Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, насчитывается не менее 200 000 неофициальных домов. Это больше, чем весь жилищный фонд Миннеаполиса.

Горизонтальная плотность


Некоторые из них представляют собой примитивные сооружения, в которых нет водопровода. Некоторые представляют собой двухэтажные дома с бассейном, которые сдаются в аренду за несколько тысяч долларов в месяц. Нестандартное жилье появляется в богатых и бедных районах, везде, где оно необходимо.

В Калифорнии, где средняя цена дома составляет 800 000 долларов, а на дорогах разбросаны лагеря бездомных, может показаться, что оно есть везде. За последнее десятилетие в штате появилось чуть более чем в три раза больше людей, чем единиц жилья, а по количеству единиц жилья на душу населения штат значительно уступает среднему показателю по стране, согласно недавнему анализу Института общественной политики Калифорнии. Рост населения замедлился, а в прошлом году даже снизился, но предложение жилья настолько мало, а спрос настолько велик, что цены только продолжают расти.

Стремясь увеличить количество единиц жилья, законодательное собрание штата за последние пять лет приняло целый шквал новых законов, направленных на повышение плотности застройки и ускорение темпов нового строительства. Они значительно снизили регуляторные барьеры, препятствующие строительству домов на заднем дворе, и, по сути, покончили с зонированием на одну семью, приняв закон, разрешающий дуплексы в большинстве районов штата. Побочным продуктом этих законов является то, что теперь существует путь для легализации существующих единиц жилья, процесс, который может потребовать серьезной реконструкции и десятков тысяч долларов. В таких городах, как Лос-Анджелес и Лонг-Бич, также были приняты новые постановления, расчищающие путь к легализации несанкционированных единиц в многоквартирных домах.

Как дизайнер, специализирующийся на жилых домах, Луис Мартинес испытал это на себе, а теперь сделал это своей карьерой. За последние два года его дизайнерский бизнес, Studioo15, резко вырос, поскольку жители Лос-Анджелеса воспользовались новыми законами штата, чтобы добавить тысячи квартир на заднем дворе. Однако, по его словам, примерно половина его клиентов - это люди, подобные его родителям, которые хотят узаконить уже существующие устройства.

Бернардо и Томаса Мартинес, которым около 60 лет, иммигрировали в Лос-Анджелес из Мексики в 1989 году. Работая в низкооплачиваемом секторе услуг - она была официанткой, он работал разнорабочим, загружая грузовик, - они поселились в доме с двумя спальнями в Южном Лос-Анджелесе, в котором проживали четыре семьи и 16 человек. Луис Мартинес, который пересек границу еще ребенком, был окружен любовью и семьей в доме, где денег было мало, а личной жизни не существовало.

В конце концов семья смогла купить небольшую квартиру с тремя спальнями в Бойл Хайтс, в восточной части Лос-Анджелеса. Она расположена в квартале увядающих домов с оградой из цепей спереди и отдельно стоящим гаражом сзади. Чтобы пополнить семейный бюджет, Мартинесы без разрешения переоборудовали гараж в помещение для сдачи в аренду. Бернардо Мартинес и группа местных разнорабочих подняли пол и установили водопровод, который подвели к основному дому, а Луис помогал с покраской.

Луис вспоминает, что никто не жаловался, вероятно, потому что соседи делали то же самое. "Это было нормально, - говорит он, - типа "я живу в гараже", и некоторые гаражи были красивее других".

После школы г-н Мартинес учился в колледже Восточного Лос-Анджелеса, затем перевелся в Калифорнийский университет в Беркли, где в 2005 году получил диплом архитектора. В годы после окончания университета, когда наступила Великая рецессия, его отец потерял работу и, после некоторого периода безработицы, устроился на работу с минимальной зарплатой, подстригая газон на поле для гольфа. Чтобы оплачивать счета, они сдавали гараж брату Бернардо Мартинеса за 500 долларов в месяц. "При минимальной зарплате невозможно оплатить ипотеку и прокормить всех", - говорит Томаса Мартинес.

'Дом - милый легальный дом'

Суть неформального жилья в том, что его трудно заметить - оно строится так, чтобы ускользнуть от зонирующих органов или кого-либо еще, кто может заметить его с улицы.

Джейк Вегманн, профессор городского планирования Техасского университета в Остине, называет это "горизонтальной плотностью", под которой он понимает пристройки, использующие подъездные пути и дворовое пространство, вместо того, чтобы подниматься на второй или третий этаж. Поскольку как арендаторы, так и владельцы таких квартир не хотят, чтобы их обнаружили, практически не ведется никакой пропаганды в защиту незаконного жилья, хотя число арендаторов легко исчисляется миллионами по всей стране.

Их присутствие часто фиксируется в виде косвенных жалоб на городские службы. "Мы говорим о том, что на улице нет парковки, мы говорим об износе канализационных труб, мы говорим о переполненных школах, но часто в основе всего этого лежит несанкционированное жилье", - сказал доктор Вегманн в интервью.

Айра Белград живет примерно в десяти милях к западу от Мартинезов в районе Мид-Уилшир, где типичный дом стоит 2 миллиона долларов (в районе г-на Мартинеза - менее 600 000 долларов). Его экономический расчет остался прежним.

За его домом находится двухэтажный офис и комната для развлечений с тремя парами французских дверей и рядами фикусов, которые окутывают двор тенью. Г-н Белград и его жена занимались в этом здании бизнесом по управлению талантами и никогда не думали о его аренде.

Затем, в апреле 2009 года жена г-на Белграда умерла после продолжительной болезни. Дела пошли на спад, и ипотека на дом стала непосильной задачей. "Моя жизнь была похожа на крушение, и я подумал: "Ну, знаете, если я смогу превратить это в полноценную квартиру, то смогу просто сдавать ее в аренду и отдыхать", - сказал он. Город сказал: "Нет, вы не можете этого сделать", поэтому я сказал: "К черту" и все равно сделал это".

Он нанял подрядчика для установки полноценной кухни и сдал ее в аренду за $3 650. В течение четырех лет никто не замечал. Затем поступила анонимная жалоба, и его привлекли к ответственности за нарушение правил.

Г-н Белград сказал, что он три года боролся за то, чтобы узаконить это помещение. В какой-то момент он обошел свой район и сфотографировал 28 домов с задними дворами, которые, по его мнению, также не были внесены в городские книги, готовясь к массовой жалобе.

"Моим аргументом было: "Если вы закроете меня, вам придется закрыть и эти 28 домов", - сказал он. "Это было полное самосохранение".

Г-н Белград продержался достаточно долго, чтобы законно переоборудовать дом в соответствии с новыми законами штата о домах на заднем дворе. Попутно он так много узнал о жилищном законодательстве города и штата, что получил новую профессию. Вместо того чтобы управлять актерами или снимать фильмы типа "Армии тьмы", г-н Белград теперь руководит консалтинговой компанией под названием YIMBY LA, что означает "Yes In My Back Yard Los Angeles", которая консультирует людей, строящих новые квартиры на заднем дворе, а также помогает получить разрешения тем, кто сделал это тайком. Девиз компании: "Дом - сладкий законный дом".
Когда города обращают внимание

За десять лет работы в округе Лос-Анджелес в качестве инспектора по соблюдению норм и правил Джонатан Пачеко Белл подсчитал, что он заходил примерно в 1 000 различных домов, большинство из которых находились в неинкорпорированных районах вокруг Южного Лос-Анджелеса. Он вручал уведомления о нарушениях и наблюдал, как незаконное жилье разрушается или освобождается.

Но, по его словам, после десяти лет работы в правоохранительных органах он пришел к выводу, что кодексы зонирования становятся чем-то вроде фикции перед лицом кризиса доступного жилья. Многие неофициальные квартиры не соответствуют стандартам или небезопасны. Но большинство, по его словам, не являются таковыми. И до недавнего времени политика округа по их удалению, по его мнению, создавала больше проблем, чем решала.

Сейчас г-н Пачеко Белл - консультант, который часто выступает на конференциях по планированию. В своих выступлениях он рассказывает историю семьи, которую он привел в пример в 2016 году, как раз в то время, когда в штате менялись законы о вспомогательных жилых помещениях. Патриарх семьи погиб в автобусной катастрофе в 2009 году, и, чтобы пополнить свой доход, вдова наняла соседа построить дом на заднем дворе. Строительство обошлось в 16 000 долларов, и она смогла сдавать его в аренду за 500 долларов, обеспечив тем самым многолетний доход для своей семьи и одну единицу доступного жилья в регионе, который очень в нем нуждался.

Мистер Пачеко Белл появился после анонимной жалобы. В квартире был водопровод и кухня. На входной двери висело распятие, на холодильнике были магнитные буквы, а на стене были приклеены домашние задания ребенка. Дом был пригоден для использования и хорошо содержался, но нарушал зонирование, так как находился слишком близко к забору. Мистер Пачеко Белл оформил дом в собственность и вернулся через несколько месяцев, чтобы подтвердить, что его снесли. Пройдя по заднему двору и увидев очертания дома и обломки, он усомнился в том, что делает свою работу.

"И у меня, как у проектировщика, возник кризис сознания: "Сколько людей я сделал бездомными?" - сказал он.

Лос-Анджелес распространил многие меры защиты арендаторов на жителей незаконных квартир, но защитники интересов арендаторов говорят, что большинство арендаторов не знают о них. Арендодатели говорят, что они живут в страхе, что их раскроют арендаторы, которые могут отказаться платить за жилье, пока не получат разрешение на его эксплуатацию, а этот процесс может занять несколько месяцев.

Все это создает рынок, на котором отношения играют центральную роль, а близость друг к другу может быть обоюдной. Иногда к жильцам относятся как к соседям по комнате или расширенной семье, обмениваясь любезностями с хозяевами и платя низкую ежемесячную арендную плату. В других случаях они живут с жестокими хозяевами, которые могут воровать продукты из холодильников или заставлять их выполнять неоплачиваемую работу по дому, угрожая выселением, если они не подчиняются.

"Арендаторы жилья должны сделать выбор: Будете ли вы жить в месте, которое обходится дороже? Или вы поставите себя в ситуацию, когда у вас будет перенаселенность, и у вас могут быть ограничения на такие вещи, как прием гостей?" - говорит Сильвия Гонсалес, директор по исследованиям в Латиноамериканской инициативе по политике и политике в Калифорнийском университете.

Доктор Гонсалес необычайно близка к своему исследованию: Она выросла в Пакойме, районе латиноамериканских семей рабочего класса в долине Сан-Фернандо, и большую часть своего детства прожила в доме без разрешений за домом тети.

В исследовании, проведенном для некоммерческой организации Pacoima Beautiful, она и другие исследователи обнаружили, что эти единицы могут выступать в качестве оплота против джентрификации, поскольку они создают недорогое жилье и позволяют семьям объединять ресурсы, как это сделала семья Мартинес. Преимущества их легализации достаточно очевидны: Жилища становятся более безопасными, повышается стоимость домов, а арендаторы получают безопасность санкционированного жилья.

Однако теперь, когда закон изменился, начинающие застройщики спешат построить новые дома и выставляют на торги участки, на которых они могут быть построены. Это вызвало опасения, что плотность некогда нелегального жилья, служившего во многих районах источником последнего прибежища, может превратиться в двигатель перемещения населения. Чтобы предотвратить это, организация Pacoima Beautiful рекомендовала городам и штату создать механизмы недорогого финансирования, чтобы побудить домовладельцев получить разрешение.

Семье Мартинесов потребовалось десятилетие, чтобы выкарабкаться из Великой рецессии, но со временем Бернардо Мартинес вернулся в логистическую отрасль и теперь руководит импортно-экспортным бизнесом, который занимается перевозкой одежды, игрушек и других товаров между Лос-Анджелесом и Мексикой. Семья вернула свои сбережения и смогла профинансировать строительство дома на заднем дворе стоимостью 200 000 долларов.

Бойл-Хайтс остается эпицентром борьбы за джентрификацию Лос-Анджелеса, и Луис Мартинес оказался втянутым в нее. В 2017 году он купил дуплекс рядом со своими родителями и начал выселение собственника, чтобы он мог жить в одной из квартир. В ходе спора протестующие устроили марш у дома его родителей, а выехавший и оставшийся жилец подали на него в суд, утверждая, что дуплекс непригоден для проживания и что он отказался его ремонтировать. Г-н Мартинес оспорил эти обвинения и в начале этого года заключил мировое соглашение.

Недавно узаконенная квартира за домом его родителей вряд ли развеет опасения по поводу джентрификации. Волнистая поверхность здания выглядит так, как будто оно приземлилось в Бойл-Хайтс, свернув не на ту дорогу, а внутри есть мраморные столы и винный холодильник.

Сейчас квартира пустует, но г-н Мартинес сказал, что его семья планирует когда-нибудь сдать ее в аренду - он полагает, что они смогут получать 2500 долларов в месяц, чтобы его родители могли выйти на пенсию и позволить двору работать за них.

49
5533
/nytimes-ru/business/eto-byl-dom-v-techenie-desyatiletiy-no-legalnym-on-byl-vsego-neskolko-mesyatsev/
10
2000
ukrtop@mail.ru
/local/components/dev/auto.comments
Оставьте комментарий

О компании

Отзывы клиентов Партнеры Новости Сотрудники Вакансии Блог Контакты
Услуги

Крупный потребительский кредит Кредит на развитие бизнеса Кредит бизнесу с обеспечением Кредит наличными для бизнеса Овердрафт по упрощенной схеме Факторинг Потребительский кредит Ипотека Кредит под залог квартиры Микрозайм на карту онлайн
Информация

Кредиты для руководителей Кредиты малому бизнесу Кредиты юридическим лицам Экспресс-кредит для бизнеса Кредиты для ИП Продукты для развития бизнеса Кредиты под бизнес-план Кредиты для ООО Кредит на бизнес с нуля Кредит юр.лицам под залог Если не выдают кредит Карта сайта
Сервисы сайта

Заявка на кредит Кредитный калькулятор Скоринг Аналитика рынка Все о кредитовании Видео о кредитах