Это был дом в течение десятилетий, но легальным он был всего несколько месяцев

На бумаге переоборудованный гараж за домом семьи Мартинез в районе Бойл-Хайтс в Лос-Анджелесе - это совершенно новая единица жилья, продукт законодательства штата, которое поощряет домовладельцев размещать небольшие арендные дома на своей территории и помогать Калифорнии восполнить десятилетиями существовавшую нехватку жилья. Двухэтажный, с жилой площадью 1100 квадратных футов, обнесенный изогнутой наружной стеной, украшенный розовыми вкраплениями вокруг окон и декоративными белыми квадратами, он возвышается над приземистым основным домом, как заявление о чем-то ином за оградой из цепной сетки.

Внутренняя часть дома рассказывает более длинную историю. В течение многих лет это помещение было нелегальным, построенным подпольно в середине 1990-х годов Бернардо и Томасой Мартинес в рамках проекта стоимостью 2000 долларов, который превратил гараж в холодное, но пригодное для жилья помещение с кроватью и ванной комнатой. Семья сдавала его за 300 долларов другу, затем за 500 долларов брату Бернардо Мартинеса, используя эти деньги, чтобы компенсировать ипотеку и пережить безработицу во время Великой рецессии.

В конце концов, в квартире поселился их сын Луис, который жил там несколько лет спустя, пока получал степень магистра архитектуры. Луис Мартинес спроектировал последнее переоборудование и во время интервью на подъездной дорожке отметил, что гараж может стать законным жильем в 2020 году, но он уже давно является чьим-то домом.

"Городские правила, наконец, догнали, как используются эти помещения", - сказал Луис Мартинес.

До прошлогоднего ремонта дом семьи Мартинес на заднем дворе принадлежал к теневому списку несанкционированного жилья, который разросся по всему Лос-Анджелесу и другим городам с высокими ценами, когда доступное жилье сократилось. Застройщики-любители строят их ради прибыли. Домовладельцы строят их для семьи или чтобы помочь с ипотекой.

На тесном и дорогом рынке жилья, где дома отчаянно нужны, но их также трудно построить, люди с любым уровнем дохода решили просто строить сами. В результате возник обширный рынок неофициального жилья, на который приходятся миллионы единиц по всей стране, особенно в нижнем сегменте.

"Это один из самых значительных источников доступного жилья в стране", - говорит Винит Мухиджа, профессор городского планирования Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

За последние два года пандемии, когда политики боролись за сдерживание распространения болезни в переполненном жилье и предотвращение массовых выселений уязвимых жильцов, Covid-19 обнажил, насколько ненадежным - и плохо изученным - стал рынок жилья в Соединенных Штатах. Чуть более 100 миллионов человек живут в арендованном жилье по всей территории США, но никто точно не знает, сколько людей находятся под угрозой выселения, сколько теряют жилье без официального уведомления, и даже не имеет представления о тенденциях ценообразования.

Почти нигде эта нестыковка не проявляется так сильно, как в случае с неофициальными квартирами, которые города молчаливо принимают как важную часть предложения жилья, но не совсем одобряют и часто пустуют или сносятся, если кто-то жалуется. Такая практика создает своего рода юридическую "серую зону", в которой арендаторы и владельцы не хотят быть обнаруженными и могут столкнуться с трудностями при получении защиты арендаторов или финансовой помощи, например, помощи в размере 46 миллиардов долларов на аренду жилья в условиях пандемии, созданной федеральными программами стимулирования.

Оглядывая окрестности с крыши своего старого дома с гаражом, Луис Мартинес пересчитал несколько близлежащих неформальных квартир: Пристройка из гофрированной стали, которая поглотила двор дома, расположенного через несколько участков; откатные гаражные ворота, скрывающие несанкционированный дом на соседней улице; остатки душа, который когда-то находился в доме на заднем дворе и был снесен после того, как городские инспекторы обнаружили его.

В округе Лос-Анджелес, где проживает 10 миллионов человек, по данным исследователей из Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, насчитывается не менее 200 000 неофициальных домов. Это больше, чем весь жилищный фонд Миннеаполиса.

Горизонтальная плотность

Некоторые из них представляют собой примитивные сооружения, в которых нет водопровода. Некоторые представляют собой двухэтажные дома с бассейном, которые сдаются в аренду за несколько тысяч долларов в месяц. Нестандартное жилье появляется в богатых и бедных районах, везде, где оно необходимо.

В Калифорнии, где средняя цена дома составляет 800 000 долларов, а на дорогах разбросаны лагеря бездомных, может показаться, что оно есть везде. За последнее десятилетие в штате появилось чуть более чем в три раза больше людей, чем единиц жилья, а по количеству единиц жилья на душу населения штат значительно уступает среднему показателю по стране, согласно недавнему анализу Института общественной политики Калифорнии. Рост населения замедлился, а в прошлом году даже снизился, но предложение жилья настолько мало, а спрос настолько велик, что цены только продолжают расти.

Стремясь увеличить количество единиц жилья, законодательное собрание штата за последние пять лет приняло целый шквал новых законов, направленных на повышение плотности застройки и ускорение темпов нового строительства. Они значительно снизили регуляторные барьеры, препятствующие строительству домов на заднем дворе, и, по сути, покончили с зонированием на одну семью, приняв закон, разрешающий дуплексы в большинстве районов штата. Побочным продуктом этих законов является то, что теперь существует путь для легализации существующих единиц жилья, процесс, который может потребовать серьезной реконструкции и десятков тысяч долларов. В таких городах, как Лос-Анджелес и Лонг-Бич, также были приняты новые постановления, расчищающие путь к легализации несанкционированных единиц в многоквартирных домах.

Как дизайнер, специализирующийся на жилых домах, Луис Мартинес испытал это на себе, а теперь сделал это своей карьерой. За последние два года его дизайнерский бизнес, Studioo15, резко вырос, поскольку жители Лос-Анджелеса воспользовались новыми законами штата, чтобы добавить тысячи квартир на заднем дворе. Однако, по его словам, примерно половина его клиентов - это люди, подобные его родителям, которые хотят узаконить уже существующие устройства.

Бернардо и Томаса Мартинес, которым около 60 лет, иммигрировали в Лос-Анджелес из Мексики в 1989 году. Работая в низкооплачиваемом секторе услуг - она была официанткой, он работал разнорабочим, загружая грузовик, - они поселились в доме с двумя спальнями в Южном Лос-Анджелесе, в котором проживали четыре семьи и 16 человек. Луис Мартинес, который пересек границу еще ребенком, был окружен любовью и семьей в доме, где денег было мало, а личной жизни не существовало.

В конце концов семья смогла купить небольшую квартиру с тремя спальнями в Бойл Хайтс, в восточной части Лос-Анджелеса. Она расположена в квартале увядающих домов с оградой из цепей спереди и отдельно стоящим гаражом сзади. Чтобы пополнить семейный бюджет, Мартинесы без разрешения переоборудовали гараж в помещение для сдачи в аренду. Бернардо Мартинес и группа местных разнорабочих подняли пол и установили водопровод, который подвели к основному дому, а Луис помогал с покраской.

Луис вспоминает, что никто не жаловался, вероятно, потому что соседи делали то же самое. "Это было нормально, - говорит он, - типа "я живу в гараже", и некоторые гаражи были красивее других".

После школы г-н Мартинес учился в колледже Восточного Лос-Анджелеса, затем перевелся в Калифорнийский университет в Беркли, где в 2005 году получил диплом архитектора. В годы после окончания университета, когда наступила Великая рецессия, его отец потерял работу и, после некоторого периода безработицы, устроился на работу с минимальной зарплатой, подстригая газон на поле для гольфа. Чтобы оплачивать счета, они сдавали гараж брату Бернардо Мартинеса за 500 долларов в месяц. "При минимальной зарплате невозможно оплатить ипотеку и прокормить всех", - говорит Томаса Мартинес.

'Дом - милый легальный дом'

Суть неформального жилья в том, что его трудно заметить - оно строится так, чтобы ускользнуть от зонирующих органов или кого-либо еще, кто может заметить его с улицы.

Джейк Вегманн, профессор городского планирования Техасского университета в Остине, называет это "горизонтальной плотностью", под которой он понимает пристройки, использующие подъездные пути и дворовое пространство, вместо того, чтобы подниматься на второй или третий этаж. Поскольку как арендаторы, так и владельцы таких квартир не хотят, чтобы их обнаружили, практически не ведется никакой пропаганды в защиту незаконного жилья, хотя число арендаторов легко исчисляется миллионами по всей стране.

Их присутствие часто фиксируется в виде косвенных жалоб на городские службы. "Мы говорим о том, что на улице нет парковки, мы говорим об износе канализационных труб, мы говорим о переполненных школах, но часто в основе всего этого лежит несанкционированное жилье", - сказал доктор Вегманн в интервью.

Айра Белград живет примерно в десяти милях к западу от Мартинезов в районе Мид-Уилшир, где типичный дом стоит 2 миллиона долларов (в районе г-на Мартинеза - менее 600 000 долларов). Его экономический расчет остался прежним.

За его домом находится двухэтажный офис и комната для развлечений с тремя парами французских дверей и рядами фикусов, которые окутывают двор тенью. Г-н Белград и его жена занимались в этом здании бизнесом по управлению талантами и никогда не думали о его аренде.

Затем, в апреле 2009 года жена г-на Белграда умерла после продолжительной болезни. Дела пошли на спад, и ипотека на дом стала непосильной задачей. "Моя жизнь была похожа на крушение, и я подумал: "Ну, знаете, если я смогу превратить это в полноценную квартиру, то смогу просто сдавать ее в аренду и отдыхать", - сказал он. Город сказал: "Нет, вы не можете этого сделать", поэтому я сказал: "К черту" и все равно сделал это".

Он нанял подрядчика для установки полноценной кухни и сдал ее в аренду за $3 650. В течение четырех лет никто не замечал. Затем поступила анонимная жалоба, и его привлекли к ответственности за нарушение правил.

Г-н Белград сказал, что он три года боролся за то, чтобы узаконить это помещение. В какой-то момент он обошел свой район и сфотографировал 28 домов с задними дворами, которые, по его мнению, также не были внесены в городские книги, готовясь к массовой жалобе.

"Моим аргументом было: "Если вы закроете меня, вам придется закрыть и эти 28 домов", - сказал он. "Это было полное самосохранение".

Г-н Белград продержался достаточно долго, чтобы законно переоборудовать дом в соответствии с новыми законами штата о домах на заднем дворе. Попутно он так много узнал о жилищном законодательстве города и штата, что получил новую профессию. Вместо того чтобы управлять актерами или снимать фильмы типа "Армии тьмы", г-н Белград теперь руководит консалтинговой компанией под названием YIMBY LA, что означает "Yes In My Back Yard Los Angeles", которая консультирует людей, строящих новые квартиры на заднем дворе, а также помогает получить разрешения тем, кто сделал это тайком. Девиз компании: "Дом - сладкий законный дом".
Когда города обращают внимание

За десять лет работы в округе Лос-Анджелес в качестве инспектора по соблюдению норм и правил Джонатан Пачеко Белл подсчитал, что он заходил примерно в 1 000 различных домов, большинство из которых находились в неинкорпорированных районах вокруг Южного Лос-Анджелеса. Он вручал уведомления о нарушениях и наблюдал, как незаконное жилье разрушается или освобождается.

Но, по его словам, после десяти лет работы в правоохранительных органах он пришел к выводу, что кодексы зонирования становятся чем-то вроде фикции перед лицом кризиса доступного жилья. Многие неофициальные квартиры не соответствуют стандартам или небезопасны. Но большинство, по его словам, не являются таковыми. И до недавнего времени политика округа по их удалению, по его мнению, создавала больше проблем, чем решала.

Сейчас г-н Пачеко Белл - консультант, который часто выступает на конференциях по планированию. В своих выступлениях он рассказывает историю семьи, которую он привел в пример в 2016 году, как раз в то время, когда в штате менялись законы о вспомогательных жилых помещениях. Патриарх семьи погиб в автобусной катастрофе в 2009 году, и, чтобы пополнить свой доход, вдова наняла соседа построить дом на заднем дворе. Строительство обошлось в 16 000 долларов, и она смогла сдавать его в аренду за 500 долларов, обеспечив тем самым многолетний доход для своей семьи и одну единицу доступного жилья в регионе, который очень в нем нуждался.

Мистер Пачеко Белл появился после анонимной жалобы. В квартире был водопровод и кухня. На входной двери висело распятие, на холодильнике были магнитные буквы, а на стене были приклеены домашние задания ребенка. Дом был пригоден для использования и хорошо содержался, но нарушал зонирование, так как находился слишком близко к забору. Мистер Пачеко Белл оформил дом в собственность и вернулся через несколько месяцев, чтобы подтвердить, что его снесли. Пройдя по заднему двору и увидев очертания дома и обломки, он усомнился в том, что делает свою работу.

"И у меня, как у проектировщика, возник кризис сознания: "Сколько людей я сделал бездомными?" - сказал он.

Лос-Анджелес распространил многие меры защиты арендаторов на жителей незаконных квартир, но защитники интересов арендаторов говорят, что большинство арендаторов не знают о них. Арендодатели говорят, что они живут в страхе, что их раскроют арендаторы, которые могут отказаться платить за жилье, пока не получат разрешение на его эксплуатацию, а этот процесс может занять несколько месяцев.

Все это создает рынок, на котором отношения играют центральную роль, а близость друг к другу может быть обоюдной. Иногда к жильцам относятся как к соседям по комнате или расширенной семье, обмениваясь любезностями с хозяевами и платя низкую ежемесячную арендную плату. В других случаях они живут с жестокими хозяевами, которые могут воровать продукты из холодильников или заставлять их выполнять неоплачиваемую работу по дому, угрожая выселением, если они не подчиняются.

"Арендаторы жилья должны сделать выбор: Будете ли вы жить в месте, которое обходится дороже? Или вы поставите себя в ситуацию, когда у вас будет перенаселенность, и у вас могут быть ограничения на такие вещи, как прием гостей?" - говорит Сильвия Гонсалес, директор по исследованиям в Латиноамериканской инициативе по политике и политике в Калифорнийском университете.

Доктор Гонсалес необычайно близка к своему исследованию: Она выросла в Пакойме, районе латиноамериканских семей рабочего класса в долине Сан-Фернандо, и большую часть своего детства прожила в доме без разрешений за домом тети.

В исследовании, проведенном для некоммерческой организации Pacoima Beautiful, она и другие исследователи обнаружили, что эти единицы могут выступать в качестве оплота против джентрификации, поскольку они создают недорогое жилье и позволяют семьям объединять ресурсы, как это сделала семья Мартинес. Преимущества их легализации достаточно очевидны: Жилища становятся более безопасными, повышается стоимость домов, а арендаторы получают безопасность санкционированного жилья.

Однако теперь, когда закон изменился, начинающие застройщики спешат построить новые дома и выставляют на торги участки, на которых они могут быть построены. Это вызвало опасения, что плотность некогда нелегального жилья, служившего во многих районах источником последнего прибежища, может превратиться в двигатель перемещения населения. Чтобы предотвратить это, организация Pacoima Beautiful рекомендовала городам и штату создать механизмы недорогого финансирования, чтобы побудить домовладельцев получить разрешение.

Семье Мартинесов потребовалось десятилетие, чтобы выкарабкаться из Великой рецессии, но со временем Бернардо Мартинес вернулся в логистическую отрасль и теперь руководит импортно-экспортным бизнесом, который занимается перевозкой одежды, игрушек и других товаров между Лос-Анджелесом и Мексикой. Семья вернула свои сбережения и смогла профинансировать строительство дома на заднем дворе стоимостью 200 000 долларов.

Бойл-Хайтс остается эпицентром борьбы за джентрификацию Лос-Анджелеса, и Луис Мартинес оказался втянутым в нее. В 2017 году он купил дуплекс рядом со своими родителями и начал выселение собственника, чтобы он мог жить в одной из квартир. В ходе спора протестующие устроили марш у дома его родителей, а выехавший и оставшийся жилец подали на него в суд, утверждая, что дуплекс непригоден для проживания и что он отказался его ремонтировать. Г-н Мартинес оспорил эти обвинения и в начале этого года заключил мировое соглашение.

Недавно узаконенная квартира за домом его родителей вряд ли развеет опасения по поводу джентрификации. Волнистая поверхность здания выглядит так, как будто оно приземлилось в Бойл-Хайтс, свернув не на ту дорогу, а внутри есть мраморные столы и винный холодильник.

Сейчас квартира пустует, но г-н Мартинес сказал, что его семья планирует когда-нибудь сдать ее в аренду - он полагает, что они смогут получать 2500 долларов в месяц, чтобы его родители могли выйти на пенсию и позволить двору работать за них.