Что-то должно измениться на рынке жилья. Или нет?

Спустя два года после начала пандемии за ветхие бунгало ведутся войны на торгах, покупатели продолжают расхватывать места, которых они никогда не видели, а домостроители не могут найти достаточно дверей для шкафов для всех желающих получить новый дом. Медианная цена американского дома за год выросла почти на 20%. Инвентарь для продажи находится на новом минимуме. А надежды покупателей, оставшихся на обочине, способствовали росту арендной платы.

Все это может показаться неустойчивым - ограниченные запасы, бурный рост цен, снижающаяся доступность жилья. Конечно, что-то должно быть сделано.

Но что, если это не совсем так? Или, по крайней мере, не в ближайшее время для арендаторов, которым сегодня закрыт доступ к домовладению, или для тех, кто беспокоится о доступности жилья. Вероятно, не будет никакого быстрого облегчения, никакого отката в стратосферных ценах на жилье, если вы просто подождете еще немного, чтобы вступить в игру.

"Это не пузырь, дело в фундаментальных показателях", - говорит Дженни Шуц, исследователь жилищного строительства из Института Брукингса. "Речь идет о спросе и предложении - недостаточное количество домов и огромное количество людей, желающих приобрести жилье".

Ни с той, ни с другой стороны нет быстрого решения. И мало что говорит о том, что страна торопится исправить дисбаланс.

"Мой пессимистический взгляд заключается в том, что экономика вполне способна работать в условиях недоступного жилья, - говорит Дэрил Фэйрвезер, главный экономист компании Redfin. По ее словам, это было очевидно в последнее десятилетие, когда доступность жилья ухудшалась даже при продолжающемся росте экономики. И эта реальность позволила политикам и общественности в значительной степени игнорировать проблему доступности жилья.

"Другой способ выразить это - люди все равно будут вставать и идти на свою работу, даже если они не обеспечены жильем", - сказала г-жа Фэйрвезер. "Это одна из причин думать, что мы будем продолжать усугублять эту проблему".

Увеличение объемов жилищного строительства поможет - и оно растет, - но Соединенные Штаты так долго недостраивали жилье, что потребуются годы, чтобы удовлетворить спрос.

Можно также ожидать, что покупатели жилья будут сыты по горло растущими ценами. Но этот ответ не работает, скажем, в Солт-Лейк-Сити, когда цены, которые кажутся абсурдными для местных покупателей, кажутся разумными для тех, кто переезжает из Сиэтла.

Сегодня покупатели первого жилья на некогда доступных рынках испытывают конкуренцию со стороны всевозможных источников, которых не существовало поколение назад: со стороны глобального капитала, со стороны "iBuyers", покупающих за наличные, которые оценивают жилье по алгоритму, со стороны институциональных инвесторов, арендующих односемейные дома, со стороны более мелких инвесторов, управляющих Airbnbs.

"Владельцу жилья очень трудно конкурировать с тем количеством денег, которое вливается в этот регион", - говорит Дэн Иммерглак, профессор университета штата Джорджия в Атланте. Даже на рынке Солнечного пояса с активным строительством нового жилья предложение все еще не поспевает за спросом".

Возможно, в какой-то момент в среднесрочной перспективе географические перестановки удаленных работников улягутся, успокоив рост цен в таких местах, как Бойсе, штат Айдахо, и Денвер, которые больше всего пострадали от этого. Но инвесторы-покупатели никуда не денутся. Не исчезнут и новые технологии, позволяющие продавать дома гораздо быстрее.

Рост ипотечных ставок должен помочь замедлить рост цен на жилье. Но они не повлияют на тех, кто платит наличными. А более высокие ставки сделают владение жильем еще менее доступным.

"В ближайшие два-три года покупателям, впервые приобретающим жилье, будет очень и очень сложно приобрести его, - говорит Марк Занди, главный экономист Moody's Analytics. А в это время они будут платить более высокую арендную плату, что сократит их возможности накопить на первоначальный взнос".

По словам Ральфа Маклафлина, главного экономиста компании Kukun, отслеживающей инвестиционную активность в сфере недвижимости, домохозяйствам рабочего класса, которые до пандемии стояли на пороге приобретения жилья, теперь потребуется еще 5-10 лет, чтобы наверстать упущенное. По его словам, времена, когда семьи с одним доходом покупали стартовый дом приличного качества в любой точке США, могут закончиться - если только этот один доходяга не является высокодоходным.

"Как экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, я испытываю уныние при мысли о том, что, возможно, не удастся преодолеть трудности, с которыми столкнулись молодые семьи, пытающиеся встать на ноги на рынке жилья" во время пандемии, сказал г-н Маклафлин.

Эти трудности были поразительно широко распространены по всей стране. Последний раз такой рост цен на жилье наблюдался в годы, предшествовавшие жилищному краху. Но даже на пике "пузыря" в 2006 году только около 40 процентов районов города демонстрировали более чем 10-процентный ежегодный рост цен на жилье. В прошлом году такие скачки наблюдались в 80 процентах городов. А в четверти всех городских районов цены выросли более чем на 20 процентов.

За этим последовала широкомасштабная боль на рынке аренды жилья. По словам Игоря Попова, главного экономиста компании Apartment List, в 2021 году в разных районах страны наблюдался такой двузначный рост арендной платы, какой был только до пандемии в небольших городах, переживающих бум добычи нефти или гидроразрыва пласта. Теперь, по его словам, "трудно представить себе мир, в котором проблемы доступности жилья начнут ослабевать".

Все это не связано с рискованными заимствованиями, которые надули жилищный пузырь. Скорее, покупатели жилья с пандемическими сбережениями и сильными кредитами берут обычные кредиты (если они вообще берут кредиты). На рынке аренды жилья также наблюдается рост числа домохозяйств с более высокими доходами, в то время как в формировании новых домохозяйств также участвуют молодые взрослые, которые в начале пандемии переехали обратно домой.

Ко всему этому следует добавить еще несколько факторов, которые оказывают давление на рынок жилья даже в отсутствие пандемии: Бэби-бумеры, владеющие значительной частью жилищного фонда, задерживаются в своих первичных домах дольше, чем предыдущие поколения, в то время как миллениалы достигли пикового возраста покупки жилья. Это ограничивает существующее предложение.

Местные органы власти еще больше сдерживают предложение нового жилья, вводя ограничения на зонирование и строительство, которые останутся проблемой даже тогда, когда устранятся недостатки в цепочке поставок жилья. А в перспективе изменение климата означает, что все большая доля существующего сегодня жилья может оказаться непригодной для проживания или потребовать дорогостоящей модернизации в будущем, говорит г-жа Фэйрвезер, экономист Redfin.

Это повод для уныния - если, конечно, вы уже не являетесь владельцем дома и не рады тому, что его стоимость стремительно растет.

Но это возвращает нас к вопросу г-жи Фэйрвезер о том, есть ли вообще у общества желание сдерживать рост цен на жилье.