Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Возникают ситуации, когда срочно необходимо продать недвижимость, которая была куплена при оформлении ипотеки.

Причин тому может быть множество, но в большинстве случаев – это слишком высокая процентная ставка, возможность заработать на сделке купли-продажи или затруднительное финансовое положение. Дело в том, что при наличии ипотеки банки могут не открыть новый кредит.

Можно ли продать квартиру в ипотеке так, чтобы не нарушить закон и избавиться от кредита?

Законодательство об ипотечном кредитовании

При этом, согласно ст. 29 и 33 ФЗ об ипотечном кредитовании, заемщик имеет право эксплуатировать и продавать квартиру, купленную в кредит, на свое усмотрение. Но он обязан согласовать свои действия с кредитной организацией. Если он нарушит ст. 301 ГК РФ, то права на недвижимость будут переданы кредитодателю.

Как продать квартиру, если она в ипотеке? Помочь могут несколько способов:

1. Досрочно погасить кредит;
2. Самостоятельно продать, после чего частично погасить кредит;
3. Продать с помощью кредитодателя;
4. Передать долговые обязательства третьей стороне.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

Досрочное погашение кредита

Особенно такая схема актуальна при перепродаже жилья в новостройках на последних этапах строительства.

Недвижимость в новостройках пользуется высокой популярностью среди покупателей. Если застройщик добросовестный и надежный, то клиентов у него будет много.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Что нужно для этого сделать?

• Обратиться в банк и получить выписку о размере долга;
• Составить соглашение между продавцом и покупателем, которое нотариально заверить;
• Получить от покупателя авансовый платеж, которого будет достаточно для погашения долга;
• Погасить кредит;
• Переоформить документы на покупателя.

Самостоятельная продажа недвижимости

Предполагает следующий алгоритм действий:

• Покупатель обращается в финансовое учреждение с просьбой выкупить залог;
• Заключается договор, который после заверяется нотариусом;
• Покупатель вносит сумму, которая необходима для погашения долга в одну ячейку, оставшуюся сумму – в другую ячейку для заемщика;
• С недвижимости снимается обременение;
• Заключается договор купли-продажи;
• Банк и заемщик получают доступ к ячейкам с денежными средствами.

Продажа ипотечной недвижимости банком

В этом случае банк выступает в роли владельца недвижимости и на себя берет все соответствующие обязательства. Он осуществляет процесс купли-продажи, занимается документами, предоставляет гарантии сохранности средств. Покупателю остается лишь проверить документы, подписать их и отдать деньги.

Банк связывается с Регистрационной палатой, предоставляет данные о покупателе, после чего запускается процесс продажи. Как только банк получает денежные средства и закрывает ипотеку, он передает данные в Регистрационную палату, и с объекта недвижимости снимается обременение.

Передача долговых обязательств третьему лицу

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке, путем передачи долгового обязательства третьему лицу? Да, законодательством это не запрещено. Кредитодатель переоформляет ипотеку на третье лицо, а также переводит на него остаток долга.

В результате третье лицо становится владельцем недвижимости и принимается за дальнейшее погашение ипотеки. Этот метод обрел популярность не только в России, но и в мире.

Ведь он приносит пользу всем сторонам: покупатель приобретает недвижимость по цене, что ниже среднерыночной, а банк – передает долговые обязательства ответственному, надежному заемщику.

Важно понимать, что купить таким образом недвижимость может не каждый. Следует соответствовать требованиям банка и подготовить определенные документы.

В рамках данного способа третьей стороной может выступать не только физическое лицо, но и юридическое лицо, другой банк. Ипотека переводится на тот банк, который предоставил новый кредит на погашение старого.

Сегодня такое довольно-таки распространено, ведь с каждым годом ставки по кредитам в банках снижаются.

Заемщику такая сделка выгодна, но не все банки, предоставившие ипотеку, готовы пойти ему навстречу.

Налоговые обязательства

Недвижимость можно приобрести не только за счет денежных средств финансового учреждения, но и с использованием средств других государственных организаций. Например, в случае покупки жилья военнослужащими.

Тогда объект находится в залоге не только банка, но и Министерства обороны РФ. Обременение будет снято лишь после полного погашения ипотеки, а также после того, как заемщик будет иметь больше 20 лет стажа.

В этом случае алгоритм проведения сделки выглядит несколько иначе.

Заемщику предстоит:

• Обратиться в банк и в Росвоенипотеку с целью предупредить о желании снять обременение;
• Погасить оставшийся перед банком долг;
• Снять обременение;
• Стать собственником недвижимости;
• Продать недвижимость.

Необходимые документы

Процедура продажи ипотечной недвижимости требует от заемщика подготовки определенного комплекта документов:

• Документы о подтверждении платежеспособности (справка о доходах за 6-12 последних месяцев);
• Договор купли-продажи;
• Справка об отсутствии задолженности;
• Документ, подтверждающий зачисление денежных средств, необходимых для погашения долга, на счет банка;
• Документ о снятии с недвижимости обременения.

Заключение

Главное – грамотно подходить к заключению сделки, вести себя честно как перед банком, так и перед покупателем, ничего не скрывать. Часто кредитные организации помогают с продажей, чтобы ускорить процесс.