Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

22 августа 2021

Возникают ситуации, когда срочно необходимо продать недвижимость, которая была куплена при оформлении ипотеки.

Причин тому может быть множество, но в большинстве случаев – это слишком высокая процентная ставка, возможность заработать на сделке купли-продажи или затруднительное финансовое положение. Дело в том, что при наличии ипотеки банки могут не открыть новый кредит.

Можно ли продать квартиру в ипотеке так, чтобы не нарушить закон и избавиться от кредита?

Законодательство об ипотечном кредитовании


Квартиры, приобретенные в результате оформления ипотеки, продавать можно только с разрешения кредитодателя.

При этом, согласно ст. 29 и 33 ФЗ об ипотечном кредитовании, заемщик имеет право эксплуатировать и продавать квартиру, купленную в кредит, на свое усмотрение. Но он обязан согласовать свои действия с кредитной организацией. Если он нарушит ст. 301 ГК РФ, то права на недвижимость будут переданы кредитодателю.

Как продать квартиру, если она в ипотеке? Помочь могут несколько способов:

1. Досрочно погасить кредит;
2. Самостоятельно продать, после чего частично погасить кредит;
3. Продать с помощью кредитодателя;
4. Передать долговые обязательства третьей стороне.


Рассмотрим каждый способ более подробно.

Досрочное погашение кредита


Досрочно погасить ипотеку не так просто. Ведь потребуется найти потенциального покупателя, который в качестве аванса предоставит денежные средства для погашения долга. Можно ли продать ипотечную квартиру таким способом?

Чаще всего именно так и действуют заемщики.

Особенно такая схема актуальна при перепродаже жилья в новостройках на последних этапах строительства.

Недвижимость в новостройках пользуется высокой популярностью среди покупателей. Если застройщик добросовестный и надежный, то клиентов у него будет много.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Что нужно для этого сделать?

• Обратиться в банк и получить выписку о размере долга;
• Составить соглашение между продавцом и покупателем, которое нотариально заверить;
• Получить от покупателя авансовый платеж, которого будет достаточно для погашения долга;
• Погасить кредит;
• Переоформить документы на покупателя.


Самостоятельная продажа недвижимости


Предполагает следующий алгоритм действий:

• Покупатель обращается в финансовое учреждение с просьбой выкупить залог;
• Заключается договор, который после заверяется нотариусом;
• Покупатель вносит сумму, которая необходима для погашения долга в одну ячейку, оставшуюся сумму – в другую ячейку для заемщика;
• С недвижимости снимается обременение;
• Заключается договор купли-продажи;
• Банк и заемщик получают доступ к ячейкам с денежными средствами.


Продажа ипотечной недвижимости банком


В этом случае банк выступает в роли владельца недвижимости и на себя берет все соответствующие обязательства. Он осуществляет процесс купли-продажи, занимается документами, предоставляет гарантии сохранности средств. Покупателю остается лишь проверить документы, подписать их и отдать деньги.

Банк связывается с Регистрационной палатой, предоставляет данные о покупателе, после чего запускается процесс продажи. Как только банк получает денежные средства и закрывает ипотеку, он передает данные в Регистрационную палату, и с объекта недвижимости снимается обременение.

Банку самостоятельная продажа недвижимости, которая является залогом по ипотеке, невыгодна. Ведь в этом случае ему необходимо лишь вернуть предоставленные в долг средства, поэтому часто стоимость объекта занижена.

Передача долговых обязательств третьему лицу


Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке, путем передачи долгового обязательства третьему лицу? Да, законодательством это не запрещено. Кредитодатель переоформляет ипотеку на третье лицо, а также переводит на него остаток долга.

В результате третье лицо становится владельцем недвижимости и принимается за дальнейшее погашение ипотеки. Этот метод обрел популярность не только в России, но и в мире.

Ведь он приносит пользу всем сторонам: покупатель приобретает недвижимость по цене, что ниже среднерыночной, а банк – передает долговые обязательства ответственному, надежному заемщику.

Важно понимать, что купить таким образом недвижимость может не каждый. Следует соответствовать требованиям банка и подготовить определенные документы.

В рамках данного способа третьей стороной может выступать не только физическое лицо, но и юридическое лицо, другой банк. Ипотека переводится на тот банк, который предоставил новый кредит на погашение старого.

Сегодня такое довольно-таки распространено, ведь с каждым годом ставки по кредитам в банках снижаются.

Заемщику такая сделка выгодна, но не все банки, предоставившие ипотеку, готовы пойти ему навстречу.

Налоговые обязательства


Продавцу недвижимости, то есть заемщику, важно знать одну особенность. Если жилье находится в его собственности меньше 3-х лет и продается по более высокой цене, то предстоит после продажи оплатить налог – 13% от его стоимости.

Недвижимость можно приобрести не только за счет денежных средств финансового учреждения, но и с использованием средств других государственных организаций. Например, в случае покупки жилья военнослужащими.

Тогда объект находится в залоге не только банка, но и Министерства обороны РФ. Обременение будет снято лишь после полного погашения ипотеки, а также после того, как заемщик будет иметь больше 20 лет стажа.

В этом случае алгоритм проведения сделки выглядит несколько иначе.

Заемщику предстоит:

• Обратиться в банк и в Росвоенипотеку с целью предупредить о желании снять обременение;
• Погасить оставшийся перед банком долг;
• Снять обременение;
• Стать собственником недвижимости;
• Продать недвижимость.


Необходимые документы


Процедура продажи ипотечной недвижимости требует от заемщика подготовки определенного комплекта документов:

• Документы о подтверждении платежеспособности (справка о доходах за 6-12 последних месяцев);
• Договор купли-продажи;
• Справка об отсутствии задолженности;
• Документ, подтверждающий зачисление денежных средств, необходимых для погашения долга, на счет банка;
• Документ о снятии с недвижимости обременения.


Заключение


Так можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Да, исходя из вышеизложенной информации, это возможно, да еще и несколькими способами.

Главное – грамотно подходить к заключению сделки, вести себя честно как перед банком, так и перед покупателем, ничего не скрывать. Часто кредитные организации помогают с продажей, чтобы ускорить процесс.
49
3659
/blog/278-prodazha-ipotechnoy-kvartiry/
50
2000
ukrtop@mail.ru
/local/components/dev/auto.comments
Оставьте комментарий

Полезно знать

Крупный потребительский кредит Кредит на развитие бизнеса Кредит бизнесу с обеспечением Кредит наличными для бизнеса Овердрафт по упрощенной схеме Факторинг Потребительский кредит Ипотека Кредит под залог квартиры Микрозайм на карту онлайн
Информация

Кредиты для руководителей Кредиты малому бизнесу Кредиты юридическим лицам Экспресс-кредит для бизнеса Кредиты для ИП Продукты для развития бизнеса Кредиты под бизнес-план Кредиты для ООО Кредит на бизнес с нуля Кредит юр.лицам под залог Если не выдают кредит Карта сайта
Сервисы сайта

Конвертер валют Заявка на кредит Кредитный калькулятор Скоринг Аналитика рынка Все о кредитовании Видео о кредитах