Ипотека с плохой кредитной историей в 2021 году

В рамках современного финансового рынка, многочисленных кредитных продуктов, именно ипотека остается наиболее востребованной и популярной. Людям необходимо получать в собственность жилье, организовывать свой быт, а ипотечное кредитование позволяет осуществить задуманное и не откладывать это в долгий ящик. К сожалению, помешать может испорченная кредитная история.

У многих потенциальных заемщиков, претендующих на ипотеку, возникает вопрос: насколько сложно будет получить положительное решение по заявке, если кредитная история плохая? Каким образом лучше решить проблему, если она возникнет? Пришло время более подробно рассмотреть все значимые моменты, выяснить, почему оказывается испорченной КИ и каким образом эффективно действовать в таком случае.

Что такое кредитная история?

Сейчас всё чаще можно встретить понятие КИ, когда речь идет о займах, кредитовании, кредитном рейтинге и уровне благонадежности заемщика. Кредитная история представляет собой детальное досье, в котором отражаются все действия заемщика, его финансовые обязательства по кредитам, поданные заявки, отказы и одобрения по ним.

Сбор данных осуществляется из многочисленных источников, но в первую очередь сведения поступают от банков и компаний микрофинансирования. В истории сразу видно, насколько аккуратно человек выплачивает кредиты, является ли он поручителем, как часто подает заявки на кредитование. Также историю могут пополнять приставы, включая туда данные об исполнительных производствах по долгам: это могут быть просроченные платежи, алименты, взносы за услуги ЖКХ.

• Для банков КИ важна в первую очередь. По ней они проверяют благонадежность потенциального заемщика, оценивают свои риски. Конечно, когда история испорчена, взять кредит будет существенно сложнее.
  
• В страховых компаниях тоже запрашивают кредитные истории, поскольку они помогают оценить ответственность человека и уровень его благосостояния. Когда кредитов несколько, происходят задержки платежей по ним, такой фактор однозначно становится негативным.
  
• Работодатели вряд ли возьмут на должность с материальной ответственностью человека, у которого много займов, а выплаты по ним производятся неаккуратно.
  

Весь комплекс сведений надежно хранится в специализированном Бюро кредитных историй. При этом информация может быть в разных отделениях: это зависит от местоположения кредиторов. Строгие форматы для КИ отсутствуют, но есть перечень разделов, которые обязательно должны быть в каждом досье.

Это описания займов и способов погашения, сводки о суммах и регулярности платежей, личные данные клиента и наименование конкретного Бюро, а также решения по заявкам и диаграммы долгов. Кроме того, сам гражданин может получить информацию о том, кто и как часто запрашивал его кредитную историю.

Как проверить свою кредитную историю?

Досье хранятся в БКИ. Все банки имеют право запрашивать данные кредитных историй, если на это получено разрешение от заемщика. Обычно банки сотрудничают с несколькими конкретными Бюро.

Перечень БКИ



Если заемщик сам желает узнать состояние своей истории, он может сделать это на сайте Центробанка. Лимит бесплатных запросов – два раза на протяжении года.

Почему кредитная история может быть отрицательной?

Важно рассмотреть более подробно, что конкретно может испортить кредитную историю. Иногда отрицательные факторы не такие очевидные. Заемщик аккуратно выплачивает имеющиеся кредиты, но при этом потом оказывается, что у него плохая КИ и низкий кредитный рейтинг. Предстоит разобраться во всех определяющих моментах.

1. Главный отрицательный фактор – это просрочки по платежам. Они могут быть не только по актуальным кредитам, но и по тем, которые на данный момент уже закрыты. Особенно плохо на состояние кредитной истории влияют частые, продолжительные задержки платежей. Когда просрочка была допущена однократно, а погашенние платежа произошло в течение пяти дней, такой факт не считается серьезным нарушением. А вот в остальных случаях потенциальный заемщик становится в глазах банков нежелательным клиентом.
   
   
   Юрист дает следующий совет: иногда просрочки допускают по уважительным причинам, но это необходимо подтвердить, объяснить положение дел в банке. Например, если заемщик попал в больницу, был сокращен с работы, переведен на другую должность с понижением зарплаты, то причины будут уважительными. Но факты понадобится доказать документально, поэтому надо обязательно хранить соответствующие выписки и справки.
   
   
2. Частое обращение за кредитами тоже расценивается как негативный фактор, свидетельствующий о нехватке денег. Банк оценит свои риски как высокие, а вероятность одобрения ипотеки снизится.
   
3. Большое количество действующих кредитов – подтверждение чрезмерной финансовой нагрузки. Вероятно, что клиент не сможет из своих доходов аккуратно покрывать все имеющиеся платежи, выполнять свои финансовые обязательства.
   
4. Открытие исполнительного производства. Это одно из самых серьезных нарушений, которое очень сильно отражается на кредитной истории, репутации заемщика. Когда взысканием долгов начинает заниматься суд, потом дело передается приставам. И при наличии действующих исполнительных производств банки не станут одобрять заявку на ипотечный кредит.
   
5. Долги по кредитной карточке. Чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, понадобится рассчитаться с долгами по кредитной карте. Важно закрыть все задолженности, включая рассрочки.
   
6. КИ отсутствует. Это лучше, чем испорченная история, но все-таки полное отсутствие истории тоже становится отрицательным фактором.
   
7. Кредиты погашались досрочно. Данный фактор банки расценивают негативно, поскольку при досрочной выплате кредита они расстаются с частью положенной прибыли. Банк устанавливает график платежей: именно выплаты в соответствии с ним для него максимально выгодны. В конечном итоге и досрочное погашение портит КИ.
   
8. Банкротство. Если заемщик недавно проходил процедуру банкротства, его заявка на ипотеку не будет одобрена.
   

Возможно ли оформить ипотеку с плохой КИ без первоначального взноса?

Теоретически вполне возможно взять ипотеку без внесения первого взноса даже с плохой кредитной историей. Но на практике добиться такого решения очень сложно. На это может уйти очень много времени и сил, которые лучше потратить на улучшение своей КИ. Обычно банки не идут на такой высокий риск: ипотечное кредитование без первоначального взноса само по себе не очень выгодно банку, а клиент с низким кредитным рейтингом вызывает еще больше вопросов и сомнений.

Но один перспективный выход в такой ситуации все-таки остается. Это предоставление банку залогового имущества. С таким обеспечением шансы на получение ипотеки резко возрастут, остается вероятность, что банк одобрит заявку даже без первоначального взноса. Безусловно, залоговое имущество должно быть ликвидным, иметь соответствующую ценность. Хорошее решение – предоставлять в виде залога другой объект недвижимости, например, земельный участок или загородный дом. Для этого понадобится не только провести оценку имущества, но и заметно расширить пакет документов в целом.

Банки, в которых дают ипотеку при плохой кредитной истории

Эксперты указывают, что в некоторых банках шансы на одобрение ипотеки с плохой КИ будут выше. При этом специалисты отмечают: действующих долгов и просрочек в любом случае не должно быть.

Транскапиталбанк

Непосредственно на официальном сайте банка указывается важная информация: ипотеку здесь готовы одобрить с негативной или нулевой кредитной историей.

Уралсиб

В данном банке осуществляется анализ данных по кредитным историям за последний год. Даже несколько просрочек не отменяют возможности одобрения ипотеки. Важно, чтобы у потенциального клиента были активы, которые стабильно приносят доход. Чтобы получить высокие шансы на одобрение, доходы надо подтвердить документально.

Металлинвестбанк

Специалисты банка предъявляют следующие требования. Допустимое количество просрочек – две, максимальный период общей просрочки – 60 дней. Если просрочка составила меньше месяца, она не будет учтена. При этом анализируется только последний год.

АкБарс Банк

Когда у потенциального заемщика большие просрочки, здесь ему предложат взять созаемщика с высоким кредитным рейтингом. Кроме того, эксперты отмечают интересный момент: здесь часто не видят те кредиты, которые были оформлены в Сбербанке.

Совкомбанк

Оптимальное решение – привлечение нескольких созаемщиков. Их может быть до четырех. Тогда даже с просрочками шансы на одобрение ипотеки будут высокими.

Тарифы на кредит в крупнейших банках РФ:


При выборе кредитной организации обязательно воспользуйтесь кредитным калькулятором онлайн. С его помощью Вы легко рассчитаете сумму переплаты по кредиту и размер регулярных платежей.

Как повысить вероятность выдачи ипотеки при плохой КИ?

Даже если история испорчена, можно увеличить вероятность выдачи ипотеки.

• Привлечение поручителей и созаемщиков. У них должен быть высокий кредитный рейтинг.
  
• Обратиться в молодой банк, который заинтересован в расширении аудитории.
  
• Выплатить все долги, штрафы, закрыть просрочки, закрыть кредитные карты.
  
• Предоставить банку залоговое обеспечение кредита в виде ценного имущества. Это может быть другая ликвидная недвижимость.
  
• Открыть депозит в том же банке, где планируется заявка на ипотеку.
  
• Можно снизить риски банка, предложив высокий первоначальный взнос.
  

Требования к заёмщику

К заемщикам предъявляются стандартные требования. Необходимо быть гражданином страны, иметь на руках полный комплект документов, подтвердить постоянное место работы и уровень дохода. Безусловно, положительная кредитная история, высокий кредитный рейтинг станут большим преимуществом потенциального заемщика при рассмотрении его заявки на ипотеку.

Вот в той ситуации, когда история уже испорчена, можно воспользоваться несколькими альтернативными способами. Они помогут взять ипотеку в соответствии с требованиями банка. Вот несколько хороших решений:

• Можно обратиться в некрупный банк, где условия максимально лояльные. Там сотрудники готовы пойти навстречу и одобрить заявку на ипотечное кредитование, даже если в прошлом были нарушения, негативно отразившиеся на КИ. При этом важно доказать, что на данный момент финансовые трудности уже утратили актуальность и положение стабильное, что нет сомнений относительно аккуратности и добросовестности погашения ипотеки.
  
• Оптимальный вариант – подать заявку в том банке, где уже было успешное сотрудничество. Если в данной финансовой организации клиент уже брал кредит, аккуратно его выплачивал, демонстрировал свою благонадежность, вероятность одобрения будет существенно выше. Бесспорно, не стоит обращаться в банк, если вы недавно именно в нем допускали нарушения, просрочки и задолженности: в подобной ситуации заявка наверняка будет отправлена напрасно.
  
• Оформление через посредников. Некоторые обращаются к кредитным брокерам, а другие предпочитают оформить ипотеку на ближайшего родственника, члена семьи, надежного человека. Данный путь связан с определенными рисками, имеет свою специфику, но при условии взаимного доверия дает хороший результат.
  
• Высокий уровень лояльности демонстрируют застройщики. У них снижена планка требований к заемщикам, поэтому шансы на одобрение заявки на ипотеку непосредственно в компании застройщика будут существенно выше. Эксперты отмечают, что стопроцентного одобрения и здесь не стоит ожидать, но все-таки шансов заметно больше. Понадобится подтвердить свой уровень платежеспособности, чтобы перекрыть отрицательный эффект от испорченной кредитной истории.
  
• Привлечение поручителей. Оптимальный вариант связан с поручительством. Когда есть возможность привлечь в роли гаранта человека с отличной репутацией, высоким кредитным рейтингом, вероятность одобрения резко повышается. Дело в том, что поручитель фактически делит финансовые обязательства перед банком с заемщиком, в конечном итоге риски финансовой организации будут сведены к минимуму.
  
  Важно понимать, что в роли поручителя должны выступить члены семьи, близкие родственники. Например, это может быть супруг.
  
  
• Аренда и последующий выкуп. Лизинг является отличным экономическим инструментом, но он не так часто применяется. Здесь потребуется отыскать удобный вариант, подходящую недвижимость и именно того продавца, который согласится сдавать жилье в аренду с последующим выкупом. При этом арендные взносы частично или полностью будут засчитываться в счет оплаты покупки. Такая схема напоминает ипотеку, когда человек проживает в квартире, фактически уже ее использует, постепенно расплачиваясь за нее.
  

Очевидно, что уровень требований к заемщику во многом зависит от того, какой конкретно формат экономического и юридического взаимодействия выбран. Можно подобрать такую модель, при которой требования станут максимально лояльными.

Документы, предоставляемые при оформлении ипотеки

Важно выяснить заранее, какой конкретно пакет документов требуется при оформлении ипотечного кредита в соответствующем банке. Сейчас остается рассмотреть стандартный набор. При этом требования индивидуальны: в банке могут попросить дополнить пакет официальных бумаг. Если такая возможность есть, всегда лучше по возможности максимально расширить пакет документов. Именно это позволит в конечном итоге рассчитывать на более выгодные условия кредитования.

Вот спектр документов.

1. Обязательно предоставляется паспорт гражданина страны.
   
2. Доходы необходимо подтвердить справкой по форме 2НДФЛ.
   
3. Потребуется второй документ для подтверждения личности. Обычно используют водительское удостоверение.
   
4. Наличие трудового стажа отражается в трудовом договоре или книжке. Их также включают в пакет обязательных документов.
   
5. Понадобится технический план объекта недвижимости, а также кадастровый паспорт на него.
   
6. Входит в пакет документов и свидетельство о заключении брака.
   
7. Важно приготовить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости. Таким документом является договор купли-продажи.
   

Необходимо быть внимательным, действовать максимально продуманно и грамотно, чтобы использовать все возможности для получения ипотеки. Даже с плохой кредитной историей удается значительно повысить шансы на одобрение заявки на ипотеку, а в конечном итоге получить в собственность жилье.